Vad är en omvänd utbyte?

När man överväger försäljning och utbyte av kommersiella eller investeringar, kan det vara klokt att undersöka ett omvändt utbyte. Denna metod för fastighetsutbyte, även känd som ett 1031 omvändt utbyte eller som ett omvändt 1031-utbyte, är ett resultat av Revenue Procedure 2000-37, en federal skatteregler som antogs i USA i september 2000.

Ett 1031-utbyte är en "säker hamn" etablerad av IRS för att möjliggöra omständigheter som skulle göra det möjligt för skattebetalarna att dra fördel av en ekonomiskt attraktiv och potentiellt lönsam möjlighet att köpa nya och sälja gamla investeringar eller kommersiella fastigheter. Ett 1031-utbyte täcker ett antal fastighetstransaktioner förutom omvända börser. Fastigheter, den överlägset vanligaste utbytta varan, kan innehålla kontorsbyggnader, lager, hyreshus, etc. Outvecklad mark kan också ingå i ett 1031 omvändt utbyte så länge som partiet är i ett riktigt zonerat område.

I huvudsak är en 1031 omvänd växlingstransaktion metoden varigenom köp av ersättningsegendom av en individ eller ett konsortium innan försäljningen av den övergivna egendomen genomförs och utan negativa skatteeffekter. Den erkända vinsten eller förlusten av en sådan transaktion av Internal Revenue Service (IRS) uppskjuts på obestämd tid under förutsättning att alla villkor, villkor och tidsgränser för utbytet är uppfyllda. Detta fastighetsöverföringsalternativ representerar ett juridiskt undvikande av vad som ofta är en betydande skatt på kapitalvinster. Ersättningsegenskapen måste dock ha samma värde eller större värde än den övergivna egenskapen.

I ett omvändt utbyte är titeln eller gärningen till antingen ersättningsfastigheten eller den övergivna egendomen, mot en avgift, "parkerad" eller innehas av en ackrediterad Exchange-bostadshållare (EAT) i upp till 180 dagar. Efter den tiden, om den överlämnade egendomen inte har sålts, kan 1031-valutatransaktionen upphävas och eventuella realisationsvinster som härrör från transaktionen redovisas och beskattas. Ett 1031 omvänd utbyte som tar längre tid än 180 dagar, till exempel en fastighet under uppförande eller renovering, kan genomföras men en IRS-revision kan vägra transaktionen. Köpare av ersättningsfastigheten kan återhandla ytterligare 1031 omvänd utbyte om det fastställs att den övergivna fastigheten inte kommer att sälja inom en tidsperiod på 180 dagar. Återigen, men IRS kanske inte känner igen sådana ytterligare växlingstransaktioner.

Även om alla typer av kommersiella eller investeringar fastigheter kan få en säker hamn med en 1031 börs, är det vanligaste fastigheter eftersom det oftast är föremål för erkännande av kapitalvinster av IRS.