Qu'est-ce qu'un échange inversé?
Lorsqu’on envisage la vente et le remplacement d’immeubles commerciaux ou de placement, il pourrait être judicieux d’envisager un échange inversé. Cette méthode d’échange de propriété, également appelée échange inversé 1031 ou échange inversé 1031, découle de la procédure fiscale 2000-37, une loi fiscale fédérale adoptée aux États-Unis en septembre 2000.
Un échange 1031 est un «havre de paix» établi par l'IRS pour permettre aux contribuables de tirer parti d'une occasion attrayante sur le plan financier et potentiellement rentable d'acheter de nouveaux biens d'investissement ou des biens commerciaux, ainsi que de vendre leurs anciens biens. Un échange 1031 couvre un certain nombre de transactions immobilières en plus des échanges inversés. Les biens immobiliers, de loin le produit le plus couramment échangé, peuvent comprendre des immeubles de bureaux, des entrepôts, des immeubles à appartements, etc. Les terrains non aménagés peuvent également être inclus dans un échange inversé 1031 à condition que le lot se trouve dans une zone correctement zonée.
Essentiellement, une opération d'échange inversé 1031 est la méthode par laquelle l'achat du bien de remplacement par un particulier ou un consortium avant la vente du bien cédé est réalisé et sans effet fiscal défavorable. Le gain ou la perte comptabilisé d'une telle transaction par l'Internal Revenue Service (IRS) est différé indéfiniment, en supposant que tous les termes, conditions et délais de l'échange soient respectés. Cette option de transfert de propriété permet d'éviter juridiquement ce qui constitue souvent un impôt sur les plus-values substantiel. Le bien de remplacement doit toutefois avoir une valeur égale ou supérieure à celle du bien abandonné.
Dans un échange inversé, le titre ou l'acte relatif au bien de remplacement ou au bien cédé est, moyennant des frais, "garé" ou détenu par un détenteur de titre d'hébergement agréé (EAT) pendant 180 jours au maximum. Après cette date, si le bien cédé n'a pas été vendu, la transaction d'échange inversé 1031 peut être annulée et les plus-values éventuelles résultant de la transaction sont reconnues et imposées. Un échange inversé 1031 prenant plus de 180 jours, par exemple une propriété en construction ou en rénovation, peut être réalisé, mais un audit de l'IRS peut refuser la transaction. Les acheteurs du bien de remplacement peuvent effectuer à nouveau un autre échange inversé 1031 s'il est déterminé que le bien abandonné ne sera pas vendu dans un délai de 180 jours. Encore une fois, cependant, l’IRS peut ou non reconnaître ces transactions d’échange supplémentaires.
Bien que tout type d’immobilier commercial ou de placement puisse bénéficier d’un refuge en utilisant un échange 1031, le plus courant est l’immobilier, car il est le plus souvent soumis à la comptabilisation des gains en capital par l’IRS.