Was ist ein Reverse Exchange?
Bei der Prüfung des Verkaufs und des Ersatzes von gewerblichen oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist es möglicherweise ratsam, eine umgekehrte Börse in Betracht zu ziehen. Diese Methode des Eigentumsaustauschs, auch als 1031 Reverse Exchange oder als Reverse 1031 Exchange bekannt, ist das Ergebnis des Revenue Procedure 2000-37, eines Bundessteuergesetzes, das im September 2000 in den USA erlassen wurde.
Eine 1031-Börse ist ein „sicherer Hafen“, der vom IRS eingerichtet wurde, um Umständen Rechnung zu tragen, die es Steuerzahlern ermöglichen, eine finanziell attraktive und potenziell rentable Gelegenheit zum Kauf neuer und Verkauf alter Investitions- oder Gewerbeimmobilien zu nutzen. Eine 1031-Börse deckt neben umgekehrten Börsen auch eine Reihe von Immobilientransaktionen ab. Immobilien, bei weitem die am häufigsten umgetauschte Ware, können Bürogebäude, Lagerhallen, Wohnhäuser usw. sein. Unbebautes Land kann ebenfalls in eine umgekehrte 1031-Börse einbezogen werden, solange sich das Grundstück in einem ordnungsgemäß zonierten Bereich befindet.
Bei einem 1031-Reverse-Exchange-Geschäft handelt es sich im Wesentlichen um die Methode, mit der der Kauf der Ersatzimmobilie durch eine Einzelperson oder ein Konsortium vor dem Verkauf der abgetretenen Immobilie ohne nachteilige Steuereffekte durchgeführt wird. Der erfasste Gewinn oder Verlust einer solchen Transaktion durch den Internal Revenue Service (IRS) wird auf unbestimmte Zeit zurückgestellt, sofern alle Bedingungen und Fristen für den Umtausch eingehalten werden. Diese Eigentumsübertragungsoption stellt eine rechtliche Vermeidung der häufig erheblichen Kapitalertragsteuer dar. Das Ersatzvermögen muss jedoch gleich oder höher sein als das abgetretene Eigentum.
Bei einem umgekehrten Umtausch wird das Eigentum oder die Urkunde an der Ersatzimmobilie oder der abgetretenen Immobilie gegen eine Gebühr von einem akkreditierten Inhaber eines Exchange Accommodation Title (EAT) für bis zu 180 Tage „geparkt“ oder gehalten. Nach diesem Zeitpunkt kann die 1031-Umtauschtransaktion für ungültig erklärt werden, wenn die zurückgegebene Immobilie nicht verkauft wurde, und alle aus der Transaktion resultierenden Kapitalgewinne werden erfasst und besteuert. Ein 1031 Reverse Exchange, der länger als 180 Tage dauert, z. B. eine im Bau befindliche oder renovierte Immobilie, kann durchgeführt werden, aber ein IRS-Audit kann die Transaktion ablehnen. Käufer der Ersatzimmobilie können eine weitere 1031-Börse erneut tätigen, wenn festgestellt wird, dass die abgetretene Immobilie nicht innerhalb des 180-Tage-Zeitrahmens verkauft wird. Wiederum kann der IRS jedoch solche weiteren Börsentransaktionen erkennen oder auch nicht.
Während jede Art von Gewerbeimmobilie oder als Finanzinvestition gehaltener Immobilie über eine 1031-Börse einen sicheren Hafen erhalten kann, handelt es sich am häufigsten um Immobilien, da diese am häufigsten von der IRS als Kapitalgewinn anerkannt werden.