Co to jest wymiana zwrotna?
Rozważając sprzedaż i zamianę nieruchomości komercyjnej lub inwestycyjnej, warto rozważyć odwrotną wymianę. Ta metoda wymiany nieruchomości, znana również jako wymiana odwrotna 1031 lub jako wymiana odwrotna 1031, jest wynikiem Procedury Podatkowej 2000-37, federalnej ustawy podatkowej uchwalonej w Stanach Zjednoczonych we wrześniu 2000 r.
Giełda 1031 jest „bezpieczną przystanią” ustanowioną przez IRS w celu umożliwienia podatnikom skorzystania z atrakcyjnej finansowo i potencjalnie zyskownej okazji do zakupu nowych i sprzedaży starych inwestycji lub nieruchomości komercyjnych. Giełda 1031 obejmuje szereg transakcji nieruchomościowych oprócz wymiany odwrotnej. Do nieruchomości, które są najczęściej wymienianym towarem, mogą należeć budynki biurowe, magazyny, budynki mieszkalne itp. Niezabudowane grunty mogą również zostać objęte zwrotną wymianą 1031, pod warunkiem, że działka znajduje się we właściwym obszarze strefowym.
Zasadniczo transakcja odwrotnej wymiany 1031 jest metodą, zgodnie z którą zakup nieruchomości zastępczej przez osobę fizyczną lub konsorcjum przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości, której dotyczy rezygnacja, odbywa się bez niekorzystnych skutków podatkowych. Uznany zysk lub stratę takiej transakcji przez Internal Revenue Service (IRS) jest odraczany na czas nieokreślony, przy założeniu, że wszystkie warunki, terminy i terminy wymiany są spełnione. Ta opcja przeniesienia własności stanowi prawne uniknięcie tego, co często stanowi znaczny podatek od zysków kapitałowych. Zastąpiona własność musi jednak mieć taką samą lub większą wartość niż zrzeczona własność.
W przypadku wymiany odwrotnej tytuł lub czynność albo do nieruchomości zastępczej, albo do nieruchomości, która została zrzeczona, jest odpłatnie „zaparkowana” lub jest w posiadaniu akredytowanego posiadacza tytułu zakwaterowania w zamian za zakwaterowanie (EAT) przez okres do 180 dni. Po upływie tego czasu, jeżeli nieruchomość, której przekazano, nie została sprzedana, transakcja odwrotnej wymiany 1031 może zostać unieważniona, a wszelkie zyski kapitałowe wynikające z transakcji zostaną rozpoznane i opodatkowane. Odwrotna wymiana 1031, która trwa dłużej niż 180 dni, na przykład nieruchomość w budowie lub remoncie, może zostać zrealizowana, ale audyt IRS może odrzucić transakcję. Nabywcy nieruchomości zamiennej mogą dokonać ponownej transakcji kolejnej 1031 transakcji wymiany zwrotnej, jeśli zostanie ustalone, że zrzeczona nieruchomość nie będzie sprzedawana w terminie 180 dni. Ponownie jednak IRS może rozpoznać takie dalsze transakcje wymiany.
Chociaż każdy rodzaj nieruchomości komercyjnej lub inwestycyjnej może uzyskać bezpieczną przystań za pomocą giełdy 1031, najczęstszą jest nieruchomość, ponieważ najczęściej podlega ona uznaniu zysków kapitałowych przez IRS.