Hva er en omvendt utveksling?

Når du vurderer salg og utskifting av næringseiendom eller investeringseiendom, kan det være lurt å se på en omvendt utveksling. Denne metoden for utveksling av eiendommer, også kjent som en omvendt utveksling av 1031 eller som en omvendt 1031-utveksling, er et resultat av Revenue Procedure 2000-37, en føderal skattelov vedtatt i USA i september 2000.

En 1031-sentral er en "sikker havn" etablert av skattemyndighetene for å gi rom for omstendigheter som vil tillate skattebetalere å dra nytte av en økonomisk attraktiv og potensielt lønnsom mulighet til å kjøpe nye og selge gamle investeringer eller næringseiendommer. En 1031-sentral dekker en rekke eiendomstransaksjoner i tillegg til omvendt børser. Eiendommer, som er den klart mest utvekslede varen, kan omfatte kontorbygg, lager, leilighetsbygg osv. Uutviklet land kan også inngå i en 1031 ombytte så lenge partiet befinner seg i et riktig sonert område.

I hovedsak er en reverseringstransaksjon fra 1031 metoden der kjøp av erstatningseiendommer av en person eller et konsortium før salget av den tilbaketalte eiendommen gjennomføres og uten ugunstige skatteeffekter. Den anerkjente gevinsten eller tapet av en slik transaksjon av Internal Revenue Service (IRS) blir utsatt på ubestemt tid, forutsatt at alle vilkår, betingelser og tidsbegrensninger for utvekslingen er oppfylt. Dette eiendomsoverføringsalternativet representerer en juridisk unngåelse av det som ofte er en betydelig kapitalgevinstskatt. Erstatningsegenskapen må imidlertid ha lik eller større verdi enn den frafalte eiendommen.

I en omvendt utveksling er tittelen eller gjerningen til enten erstatningsegenskapen eller den frafalte eiendommen, mot en avgift, "parkert" eller inneholdt av en akkreditert utvekslingstittel (EAT) i opptil 180 dager. Etter den tid, hvis den frafalte eiendommen ikke har solgt, kan 1031 ombyttetransaksjon bli annullert og eventuelle kapitalgevinster som følge av transaksjonen blir innregnet og skattlagt. En omvendt utveksling av 1031 som tar lengre tid enn 180 dager, for eksempel en eiendom under bygging eller renovering, kan oppnås, men en IRS-tilsyn kan avvise transaksjonen. Innkjøpere av erstatningsegenskapen kan omgjøre en annen omvendt bytte av 1031 hvis det blir bestemt at den frafalte eiendommen ikke kommer til å selge innen tidsperioden på 180 dager. Igjen, men skattemyndighetene vil kanskje ikke anerkjenne slike ytterligere valutatransaksjoner.

Selv om enhver type kommersiell eiendom eller investeringseiendom kan gis en trygg havn ved bruk av en 1031-sentral, er det vanligste eiendommer siden det ofte er underlagt anerkjennelse av kapitalgevinst av skattemyndighetene.