Hvad er en omvendt børs?
Når man overvejer salg og udskiftning af erhvervsejendomme eller investeringsejendomme, kan det være klogt at undersøge en omvendt børs. Denne metode til ejendomsudveksling, også kendt som en 1031-ombytningsbørs eller som en omvendt 1031-ombytning, er et resultat af Revenue Procedure 2000-37, en føderal skattelov vedtaget i USA i september 2000.
En 1031-børs er en "sikker havn" oprettet af IRS for at give mulighed for omstændigheder, der giver skattebetalerne mulighed for at drage fordel af en økonomisk attraktiv og potentielt rentabel mulighed for at købe nye og sælge gamle investeringer eller erhvervsejendomme. En 1031-børs dækker et antal ejendomstransaktioner udover omvendte børser. Fast ejendom, langt den mest almindeligt udvekslede vare, kan omfatte kontorbygninger, lagerbygninger, lejlighedsbygninger osv. Uudbygget jord kan også være inkluderet i en 1031 omvendt bytte, så længe partiet er i et korrekt zoneret område.
I det væsentlige er en 1031 ombytningstransaktion metoden, hvorved køb af en erstatnings ejendom af en enkeltperson eller et konsortium før salget af den tilbageværende ejendom gennemføres og uden ugunstige skatteeffekter. Den anerkendte gevinst eller tab af en sådan transaktion af Internal Revenue Service (IRS) udsættes på ubestemt tid, under forudsætning af at alle vilkår, betingelser og tidsbegrænsninger for udvekslingen er opfyldt. Denne ejendomsoverførselsoption repræsenterer en juridisk undgåelse af, hvad der ofte er en betydelig kapitalgevinstskat. Udskiftningsejendommen skal dog have samme eller større værdi end den tilbageværende ejendom.
I en omvendt udveksling er titlen eller gerningen til enten erstatningsejendommen eller den tilbageværende ejendom, mod et gebyr, "parkeret" eller ejet af en akkrediteret udveksling af ejendomsmægler (EAT) i op til 180 dage. Efter den tid, hvis den tilbageværende ejendom ikke er solgt, kan 1031 ombytningstransaktion annulleres, og eventuelle kapitalgevinster, der følger af transaktionen, indregnes og beskattes. En 1031 omvendt udveksling, der tager længere end 180 dage, for eksempel en ejendom under opførelse eller renovering, kan udføres, men en IRS-revision kan afvise transaktionen. Købere af den erstatte ejendom kan genhandle en anden ombytning 1031, hvis det konstateres, at den afgivne ejendom ikke vil sælge inden for en tidsperiode på 180 dage. Igen kan IRS dog muligvis ikke genkende sådanne yderligere valutatransaktioner.
Selv om enhver form for kommerciel ejendom eller investeringsejendom kan fås en sikker havn ved brug af en 1031-børs, er den mest almindelige ejendom, da den oftest er genstand for anerkendelse af kapitalgevinster fra IRS.