Wat is een stille tweede hypotheek?
Stille tweede hypotheken zijn hypotheken die worden afgesloten op eigenschappen die al hypotheken bevatten. Met deze specifieke benadering is de houder van de eerste hypotheek niet op de hoogte van het bestaan van deze nieuwe tweede hypotheek. Hoewel het op veel plaatsen in de wereld legaal is, kan dit type regeling gemakkelijk worden gebruikt om frauduleuze onroerendgoeddeals te structureren.
Een van de meest voorkomende redenen voor het afsluiten van een stille tweede hypotheek heeft te maken met de financiering van de aanbetaling wanneer een persoon een woning wil kopen. De oorspronkelijke hypotheekverstrekker kan bijvoorbeeld eisen dat de huiseigenaar een betaling doet van vijfentwintig procent van de aankoopprijs in ruil voor verlenging van de lening tot de resterende vijfenzeventig procent. Als de huiseigenaar slechts tien procent van dat vereiste bedrag heeft, kan hij of zij een stille tweede hypotheek afsluiten om te voldoen aan de voorwaarden met betrekking tot de verlenging van de eerste hypotheek. In plaats van dat de oorspronkelijke geldschieter op de hoogte was van deze regeling, is de tweede lening gewaarborgd zonder het bestaan van de lening aan de houder van de eerste hypotheek te melden.
Ervan uitgaande dat de huiseigenaar de stille tweede hypotheek in een korte periode kan terugbetalen, terwijl ook de maandelijkse betalingen aan de geldschieter van de eerste hypotheek worden gehandhaafd, maakt de strategie het mogelijk de aankoop van onroerend goed te doen zonder problemen voor een van de drie betrokken partijen. Als de schuldenaar moeite heeft om een van de twee hypotheken af te lossen, kan dit ertoe leiden dat de houder van de eerste hypotheek zich bewust wordt van de situatie. Afhankelijk van de wetten die in het gebied van toepassing zijn, kan de huiseigenaar worden beschouwd als schuldig aan fraude.
De reden dat een stille tweede hypotheek soms als frauduleus wordt beschouwd, is dat het afsluiten van die tweede hypotheek zonder medeweten en toestemming van de oorspronkelijke kredietverstrekker bepaalde bepalingen in het oorspronkelijke hypotheekcontract schendt. Bovendien heeft het bestaan van een niet-openbaar gemaakte tweede hypotheek een negatieve impact op de oorspronkelijke geldschieter, omdat hij of zij een groter risico op de lening draagt dan werd gedacht. In het geval dat de huiseigenaar in gebreke blijft met een van de hypotheken, is het potentieel om geld te verliezen op de lening veel groter, omdat nu de twee geldschieters moeten samenwerken om de leningen in gebreke te stellen en een manier vinden om het onroerend goed als onderdeel te liquideren van het herstel. In situaties waarin de waarde van het onroerend goed is gedaald sinds de oorspronkelijke aankoop, moeten zowel de houder van de oorspronkelijke hypotheek als de houder van de stille tweede hypotheek genoegen nemen met minder dan het bedrag dat ze verschuldigd zijn.