Hvad er en stille anden prioritetslån?
Stille anden prioritetslån er pantelån, der tages på ejendomme, der allerede har pantelån. Med denne særlige tilgang er indehaveren af det første prioritetslån ikke opmærksom på eksistensen af dette nye andet prioritetslån. Selvom det er lovligt mange steder i verden, kan denne type arrangement let bruges til at strukturere falske ejendomsaftaler.
En af de mere almindelige grunde til at optage et stille andet prioritetslån har at gøre med at finansiere udbetalingen, når en person ønsker at købe en ejendom. F.eks. Kan den oprindelige prioritetsudlåner kræve, at husejeren foretager en betaling, der beløber sig til 25 procent af købsprisen i bytte for at forlænge lånet til at dække de resterende femoghalvtreds procent. Hvis husejeren kun har ti procent af det krævede beløb, kan han eller hun optage et stille andet prioritetslån som et middel til at overholde betingelserne og betingelserne for forlængelse af det første prioritetslån. I stedet for at den oprindelige långiver ved at vide om denne ordning, er det andet lån sikret uden at rapportere om eksistensen af lånet til indehaveren af det første prioritetslån.
Hvis man antager, at husejeren kan tilbagebetale det stille andet prioritetslån på kort tid, samtidig med at det opretholder de månedlige betalinger til långiveren af det første prioritetslån, tillader strategien, at køb af fast ejendom kan ske uden at forårsage vanskeligheder for nogen af de tre involverede parter. Hvis skyldneren har problemer med at betale en af de to prioritetslån, kan dette føre til, at indehaveren af det første prioritetslån bliver opmærksom på situationen. Afhængig af de love, der gælder i området, kan husejeren betragtes som skyldig i svig.
Årsagen til, at et stille andet prioritetslån undertiden betragtes som svigagtig, er, at optagelse af det andet prioritetslån uden kendskab og samtykke fra den oprindelige långiver er i strid med visse bestemmelser, der findes i den originale pantekontrakt. Derudover har eksistensen af et ikke-offentliggjort andet prioritetslån en negativ indvirkning på den oprindelige långiver, idet han eller hun har en større grad af risiko for lånet, end man troede. I tilfælde af at husejeren misligholder et af prioritetslånene, er potentialet for at miste penge på lånet meget højere, da de to långivere nu skal samarbejde om at erklære lånene i misligholdelse og finde en måde at likvidere ejendommen som en del af af opsvinget. I situationer, hvor værdien af ejendommen er faldet siden det oprindelige køb, kan både indehaveren af det originale prioritetslån og indehaveren af det stille andet prioritetslån være nødt til at nøjes med under det beløb, de skyldes.