Che cosa è un secondo mutuo silenzioso?

I secondi mutui silenziosi sono mutui che vengono stipulati su proprietà che già prevedono mutui. Con questo approccio particolare, il titolare della prima ipoteca non è a conoscenza dell'esistenza di questa nuova seconda ipoteca. Sebbene legale in molti luoghi del mondo, questo tipo di accordo può essere facilmente utilizzato per strutturare affari immobiliari fraudolenti.

Uno dei motivi più comuni per la sottoscrizione di una seconda ipoteca silenziosa ha a che fare con il finanziamento dell'acconto quando un individuo desidera acquistare una proprietà. Ad esempio, il creditore ipotecario originale può richiedere che il proprietario della casa effettui un pagamento pari al venticinque percento del prezzo di acquisto in cambio dell'estensione del prestito a copertura del restante settantacinque percento. Se il proprietario della casa ha solo il dieci percento di tale importo richiesto, può stipulare una seconda ipoteca silenziosa come mezzo per rispettare i termini e le condizioni relative all'estensione della prima ipoteca. Piuttosto che il prestatore originale sia a conoscenza di questo accordo, il secondo prestito è garantito senza segnalare l'esistenza del prestito al titolare del primo mutuo.

Supponendo che il proprietario della casa possa rimborsare la seconda ipoteca silenziosa in un breve periodo di tempo, pur mantenendo i pagamenti mensili al prestatore della prima ipoteca, la strategia consente di effettuare l'acquisto di immobili senza causare alcuna difficoltà per nessuno dei tre le parti coinvolte. Nel caso in cui il debitore abbia difficoltà a rimborsare uno dei due mutui, ciò potrebbe portare il titolare del primo mutuo a rendersi conto della situazione. A seconda delle leggi che si applicano nella zona, il proprietario della casa potrebbe essere considerato colpevole di frode.

Il motivo per cui una seconda ipoteca silenziosa è talvolta considerata fraudolenta è che la sottoscrizione di tale seconda ipoteca senza la conoscenza e il consenso del prestatore originale viola alcune disposizioni contenute nel contratto di mutuo originale. Inoltre, l'esistenza di una seconda ipoteca non divulgata ha un impatto negativo sul prestatore originario, in quanto comporta un rischio maggiore sul prestito di quanto si pensasse. Nel caso in cui il proprietario della casa vada in default su uno dei mutui, il potenziale di perdita di denaro sul prestito è molto più elevato, poiché ora i due istituti di credito devono lavorare insieme per dichiarare i prestiti inadempienti e trovare un modo per liquidare la proprietà come parte della ripresa. In situazioni in cui il valore della proprietà è diminuito dall'acquisto originale, sia il detentore dell'ipoteca originaria sia il detentore della seconda ipoteca silenziosa potrebbero dover accontentarsi di un importo inferiore all'importo dovuto.