Vad är ett tyst andra inteckning?
Tyst andra inteckningar är inteckningar som tas ut på fastigheter som redan har inteckningar. Med denna speciella strategi är innehavaren av den första inteckning inte medveten om förekomsten av denna nya andra inteckning. Även om det är lagligt på många ställen runt om i världen, kan denna typ av arrangemang lätt användas för att strukturera bedrägliga fastighetsaffärer.
En av de vanligaste orsakerna till att ta en tyst andra inteckning har att göra med att finansiera utbetalningen när en person vill köpa en fastighet. Till exempel kan den ursprungliga hypotekslånaren kräva att husägaren betalar en betalning som uppgår till 25 procent av inköpspriset i utbyte mot att förlänga lånet till att täcka de återstående sjuttiofem procenten. Om husägaren bara har tio procent av det nödvändiga beloppet, kan han eller hon ta ut en tyst andra inteckning som ett sätt att uppfylla villkoren för förlängningen av den första inteckning. I stället för att den ursprungliga långivaren vet om detta arrangemang, är det andra lånet säkrat utan att rapportera om det finns lånet till innehavaren av den första inteckning.
Förutsatt att husägaren kan återbetala den tysta andra inteckning på kort tid, samtidigt som den bibehåller de månatliga betalningarna till långivaren för den första inteckning, gör strategin det möjligt att köpa fastigheter utan att orsaka svårigheter för någon av de tre parter involverade. Om gäldenären har problem med att betala av någon av de två inteckningarna, kan detta leda till att innehavaren av den första inteckningen blir medveten om situationen. Beroende på lagar som gäller i området kan husägaren anses vara skyldig till bedrägeri.
Anledningen till att en tyst andra inteckning ibland betraktas som bedräglig är att att ta ut den andra inteckningen utan kännedom och medgivande från den ursprungliga långivaren bryter mot vissa bestämmelser som finns i det ursprungliga inteckningskontraktet. Dessutom har förekomsten av en icke upplyst andra hypotekslån en negativ inverkan på den ursprungliga långivaren, genom att han eller hon bär en större grad av risk för lånet än man trodde. I händelse av att husägaren inte betalar någon av inteckningarna är potentialen för att förlora pengar på lånet mycket högre, eftersom nu de två långivarna måste arbeta tillsammans för att deklarera lånen som standard och hitta ett sätt att likvidera fastigheten som en del av återhämtningen. I situationer där värdet på fastigheten har sjunkit sedan det ursprungliga köpet, kan både innehavaren av den ursprungliga inteckningen och innehavaren av den tysta andra inteckningen behöva nöja sig med mindre än det belopp de är skyldiga.