Wat is de vloeroppervlakverhouding?
De vloeroppervlakverhouding is een veelgebruikte onroerendgoedstatistiek. Ook bekend onder de acroniem FAR, is de vloeroppervlakverhouding de verhouding van de beschikbare vierkante meters van een gebouw tot de totale oppervlakte van de partij waarop het gebouw zit. Soms aangeduid als de Vloer Space Index (FSI), helpt de vloeroppervlakverhouding ontwikkelaars en eigenaren van commerciële onroerend goed te bepalen of een onroerend goed economisch levensvatbaar is. Steden en dorpen gebruiken deze verhouding vaak ook in hun bestemmingswetten. In veel gevallen wordt de vloeroppervlakverhouding of FSI gebruikt om congestie te regelen of andere gemeentelijke verordeningen te handhaven.
Berekening van de vloeroppervlak van een gebouw is een eenvoudige oefening. Neem de totale vloerruimte in een structuur en deel deze door de vierkante meters van het kavel van het gebouw. Een gebouw van 1.000 vierkante voet (ongeveer 93 vierkante meter) zit bijvoorbeeld op een perceel van 2.000 vierkante voet (ongeveer 186 vierkante meter) een gebiedsverhouding van ongeveer 0,5. Evenzo is een gebouw met vijf verdiepingen met elke verdieping 200 vierkantE voeten (ongeveer 19 vierkante meter) zou 1.000 vierkante voet (ongeveer 93 vierkante meter) vloeroppervlak hebben. Als dit gebouw op een perceel van 2.000 vierkante voet (ongeveer 186 vierkante meter) ligt, zou de gebiedsverhouding ook 0,5 zijn.
Vaak wordt de vloeroppervlakverhouding gebruikt in bestemmingswetten. Het instellen van een gebiedsverhouding voor veel fixeert de totale vierkante meters van een gebouw, ongeacht het ontwerp van het gebouw. Totale vierkante meters geeft een stad of stad een indicatie van de gemeentelijke diensten die nodig zijn. Een stad of stad die de totale vierkante meters van een kantoorgebouw kent, kan bijvoorbeeld schatten hoeveel water nodig is om de inzittenden van het gebouw te ondersteunen.
Sommige steden of dorpen gebruiken de vloeroppervlakverhouding om ook de kwaliteit van leven initiatieven af te dwingen. Een nieuw gebouw in een overbelast stadsgebied kan bijvoorbeeld worden gezoneerd met een lage gebiedsverhouding. Om dit te bereiken, zou de ontwerper een geweldige a moeten achterlatenMount of Open Space on the Lot. Evenzo zou een lage gebiedsverhouding voor een gebouw in het land ervoor zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid is. Dit zou ervoor zorgen dat de buren niet last hebben van auto's die op hun straat geparkeerd zijn.
Ontwikkelaars gebruiken vaak de vloeroppervlakverhouding om de inkomstengenererende capaciteit van een lege partij te bepalen. Een hogere gebiedsverhouding betekent dat er meer vloerruimte beschikbaar zal zijn om te verkopen of te huur aan huurders. Op deze manier kan de gebiedsverhouding helpen vaststellen of een nieuw bouwproject economisch levensvatbaar is.
Bovendien factureer ontwikkelaars de verhouding op de vloeroppervlak in hun ontwerpprogramma's. Stel bijvoorbeeld dat een perceel van 1.000 vierkante voet (ongeveer 93 vierkante meter) land is gezoneerd met een gebiedsverhouding van 0,5. De ontwikkelaar heeft verschillende keuzes. Hij kan een 500 vierkante voet (ongeveer 46 vierkante meter), structuur met één verdieping bouwen. Een alternatief zou een gebouw met twee verdiepingen zijn met elke verdieping met 250 vierkante voet (ongeveer 23 vierkante meter). Hij zou ook een gebouw met vier verdiepingen kunnen voorstellenH elke vloer met 125 vierkante voet (ongeveer 12 vierkante meter). Al deze gebouwen zouden een gebiedsverhouding van 0,5 hebben. Dit geeft een ontwikkelaar grote flexibiliteit bij het ontwerpen van een gebouw. Hij kan vloeren aan zijn ontwerp toevoegen door de vierkante meters van de vloeren te verkleinen.