Wat is de vloeroppervlakverhouding?
De vloeroppervlakteverhouding is een veelgebruikte onroerendgoedstatistiek. De vloeroppervlakteverhouding, ook bekend onder de afkorting FAR, is de verhouding tussen de beschikbare vierkante meters van een gebouw en de totale oppervlakte van het perceel waarop het gebouw staat. Soms aangeduid als de Floor Space Index (FSI), helpt de Floor Area Ratio ontwikkelaars en eigenaren van commercieel onroerend goed om te bepalen of een onroerend goed economisch levensvatbaar is. Steden en dorpen gebruiken deze verhouding ook vaak in hun bestemmingswetgeving. In veel gevallen wordt de Floor Area Ratio of FSI gebruikt om congestie te beheersen of andere gemeentelijke verordeningen te handhaven.
De berekening van de vloeroppervlakverhouding van een gebouw is een eenvoudige oefening. Neem de totale vloeroppervlakte in een structuur en deel deze door de vierkante meters van de kavel van het gebouw. Bijvoorbeeld, een gebouw van 1.000 vierkante voet (ongeveer 93 vierkante meter) dat op een perceel van 2.000 vierkante voet (ongeveer 186 vierkante meter) zit, zou een oppervlakteverhouding van ongeveer 0,5 hebben. Evenzo zou een gebouw van vijf verdiepingen met elke verdieping 200 vierkante voet (ongeveer 19 vierkante meter) ongeveer 1.000 vierkante voet (ongeveer 93 vierkante meter) vloeroppervlak hebben. Als dit gebouw op een perceel van 2.000 vierkante voet (ongeveer 186 vierkante meter) staat, zou de oppervlakteverhouding ook 0,5 zijn.
Vaak wordt de vloeroppervlakteverhouding gebruikt in zoneringswetten. Als u een gebiedsverhouding voor veel instelt, wordt het totale aantal vierkante meters van een gebouw vastgelegd, ongeacht het ontwerp van het gebouw. Totaal aantal vierkante meters geeft een stad of gemeente een indicatie van de gemeentelijke diensten die nodig zullen zijn. Een stad of gemeente die het totale aantal vierkante meters van een kantoorgebouw kent, kan bijvoorbeeld inschatten hoeveel water nodig is om de bewoners van het gebouw te ondersteunen.
Sommige steden of dorpen gebruiken de Floor Area Ratio om ook initiatieven voor de kwaliteit van leven af te dwingen. Een nieuw gebouw in een overvol stadsgebied kan bijvoorbeeld worden gezoneerd met een lage oppervlakteverhouding. Om dit te bereiken, zou de ontwerper een grote hoeveelheid open ruimte op de kavel moeten laten. Evenzo zou een lage oppervlakteverhouding voor een gebouw in het land ervoor zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid is. Dit zou ervoor zorgen dat de buren geen last hebben van auto's die op hun straat geparkeerd staan.
Ontwikkelaars gebruiken vaak de Floor Area Ratio om de omzetgenererende capaciteit van een leegstaand perceel te bepalen. Een hogere oppervlakte-ratio betekent dat er meer vloeroppervlak beschikbaar is om te verkopen of verhuren aan huurders. Op deze manier kan de oppervlakteverhouding helpen vaststellen of een nieuwbouwproject economisch levensvatbaar is.
Bovendien houden ontwikkelaars rekening met de vloeroppervlakverhouding in hun ontwerpplannen. Stel bijvoorbeeld dat een perceel van 1.000 vierkante voet (ongeveer 93 vierkante meter) gezoneerd is met een oppervlakteverhouding van 0,5. De ontwikkelaar heeft verschillende keuzes. Hij kan een structuur van 500 vierkante voet (ongeveer 46 vierkante meter) bouwen met één verdieping. Een alternatief zou een gebouw met twee verdiepingen zijn, waarbij elke verdieping 250 vierkante voet (ongeveer 23 vierkante meter) heeft. Hij zou ook een gebouw met vier verdiepingen kunnen voorstellen, waarbij elke verdieping 125 vierkante voet (ongeveer 12 vierkante meter) heeft. Al deze gebouwen zouden een oppervlakteverhouding van 0,5 hebben. Dit geeft een ontwikkelaar een grote flexibiliteit bij het ontwerpen van een gebouw. Hij kan vloeren aan zijn ontwerp toevoegen door de vierkante meters van de vloeren te verkleinen.