Was ist das Flächenverhältnis?
Das Flächenverhältnis ist eine häufig verwendete Immobilienmetrik. Unter dem Akronym FAR bekannt, ist das Flächenverhältnis das Verhältnis der verfügbaren Fläche eines Gebäudes zur Gesamtfläche des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude befindet. Mitunter als Floor Space Index (FSI) bezeichnet, hilft das Floor Area Ratio Entwicklern und gewerblichen Immobilienbesitzern festzustellen, ob eine Immobilie wirtschaftlich rentabel ist. Städte und Gemeinden verwenden dieses Verhältnis häufig auch in ihren Zonengesetzen. In vielen Fällen wird das Floor Area Ratio (FSI) verwendet, um Staus zu kontrollieren oder die Durchsetzung anderer kommunaler Verordnungen zu unterstützen.
Die Berechnung des Flächenverhältnisses eines Gebäudes ist eine einfache Aufgabe. Nehmen Sie die Gesamtfläche eines Gebäudes und teilen Sie sie durch die Quadratmeterzahl des Grundstücks. Zum Beispiel würde ein 1.000 Quadratfuß (ungefähr 93 Quadratmeter) großes Gebäude, das auf einem 2.000 Quadratfuß (ungefähr 186 Quadratmeter) großen Grundstück steht, ein Flächenverhältnis von ungefähr 0,5 haben. In ähnlicher Weise würde ein fünfstöckiges Gebäude mit einer Grundfläche von 200 Quadratfuß (ungefähr 19 Quadratmeter) 1.000 Quadratfuß (ungefähr 93 Quadratmeter) haben. Wenn sich dieses Gebäude auf einem etwa 186 Quadratmeter großen Grundstück befindet, würde das Flächenverhältnis ebenfalls 0,5 betragen.
Häufig wird das Flächenverhältnis in Zonengesetzen verwendet. Durch das Festlegen eines Flächenverhältnisses für ein Los wird die Gesamtfläche eines Gebäudes unabhängig von der Gestaltung des Gebäudes festgelegt. Die Gesamtfläche gibt einer Stadt einen Hinweis auf die erforderlichen kommunalen Dienstleistungen. Beispielsweise kann eine Stadt, die die Gesamtfläche eines Bürogebäudes kennt, abschätzen, wie viel Wasser benötigt wird, um die Bewohner des Gebäudes zu unterstützen.
Einige Städte verwenden das Flächenverhältnis, um Initiativen zur Verbesserung der Lebensqualität zu erzwingen. Beispielsweise könnte ein neues Gebäude in einem überlasteten Stadtgebiet mit einem geringen Flächenverhältnis in Zonen unterteilt werden. Um dies zu erreichen, müsste der Designer viel Freiraum auf dem Grundstück lassen. In ähnlicher Weise würde eine niedrige Flächenquote für ein Gebäude im Land sicherstellen, dass ausreichend Parkplätze vorhanden sind. Dies würde dazu beitragen, dass die Nachbarn nicht von Autos gestört werden, die auf ihrer Straße geparkt sind.
Entwickler verwenden häufig das Flächenverhältnis, um die umsatzgenerierende Kapazität eines freien Grundstücks zu bestimmen. Ein höheres Flächenverhältnis bedeutet, dass mehr Fläche zum Verkauf oder zur Vermietung an Mieter zur Verfügung steht. Auf diese Weise kann anhand des Flächenverhältnisses festgestellt werden, ob ein Neubauvorhaben wirtschaftlich ist.
Darüber hinaus berücksichtigen Entwickler das Flächenverhältnis in ihren Entwurfsplänen. Angenommen, ein 1.000 Quadratfuß (etwa 93 Quadratmeter) großes Grundstück wird mit einem Flächenverhältnis von 0,5 in Zonen unterteilt. Der Entwickler hat mehrere Möglichkeiten. Er kann ein einstöckiges Gebäude mit einer Fläche von etwa 46 Quadratmetern errichten. Eine Alternative wäre ein zweistöckiges Gebäude mit jeweils 23 Quadratmetern. Er könnte auch ein vierstöckiges Gebäude vorschlagen, bei dem jede Etage 12 Quadratmeter groß ist. Alle diese Gebäude hätten ein Flächenverhältnis von 0,5. Dies gibt einem Entwickler eine große Flexibilität bei der Gestaltung eines Gebäudes. Er kann seinem Design Fußböden hinzufügen, indem er die Quadratmeterzahl der Fußböden verkleinert.