Quel est le ratio de surface de plancher?
Le ratio de surface de plancher est une métrique immobilière couramment utilisée. Également connu sous l'acronyme FAR, le rapport surface / plancher est le rapport entre la superficie disponible d'un bâtiment et la surface totale du lot sur lequel le bâtiment est situé. Parfois appelé indice de surface utile (FSI), le ratio surface utile aide les promoteurs et les propriétaires d'immeubles commerciaux à déterminer si une propriété est économiquement viable. Les villes et les villages utilisent souvent ce ratio dans leurs lois de zonage. Dans de nombreux cas, le ratio surface utile ou FSI est utilisé pour contrôler la congestion ou aider à appliquer d'autres ordonnances municipales.
Le calcul du ratio de surface de plancher d'un bâtiment est un exercice simple. Prenez la superficie totale d'une structure et divisez-la par la superficie en pieds carrés du lot du bâtiment. Par exemple, un bâtiment de 1 000 pieds carrés (environ 93 mètres carrés) situé sur un terrain de 2 000 pieds carrés (environ 186 mètres carrés) aurait un rapport de superficie d'environ 0,5. De même, un bâtiment de cinq étages avec une surface de 200 pieds carrés (environ 19 mètres carrés) par étage aurait une surface de 1000 pieds carrés (environ 93 mètres carrés). Si ce bâtiment repose sur un terrain de 2 000 pieds carrés (environ 186 mètres carrés), le rapport de superficie sera également de 0,5.
Le rapport surface / sol est fréquemment utilisé dans les lois de zonage. La définition d'un ratio de surface pour un lot détermine la superficie totale en pieds carrés d'un bâtiment, quelle que soit sa conception. La superficie totale donne à une ville ou à une ville une indication des services municipaux qui seront nécessaires. Par exemple, une ville ou un village connaissant la superficie totale en pieds carrés d'un immeuble de bureaux peut estimer la quantité d'eau nécessaire pour supporter les occupants de l'immeuble.
Certaines villes utilisent le ratio surface utile pour renforcer également les initiatives en matière de qualité de vie. Par exemple, un nouveau bâtiment situé dans une zone urbaine encombrée peut être divisé en plusieurs zones. Pour ce faire, le concepteur devrait laisser une grande quantité d'espace libre sur le terrain. De même, un faible ratio de superficie pour un bâtiment dans le pays garantirait un parking adéquat. Cela contribuerait à faire en sorte que les voisins ne soient pas dérangés par les voitures garées dans la rue.
Les développeurs utilisent souvent le ratio surface utile pour déterminer la capacité de génération de revenus d'un terrain vacant. Un ratio de surface plus élevé signifie qu'il y aura plus d'espace au sol à vendre ou à louer aux locataires. De cette manière, le ratio de surface peut aider à déterminer si un nouveau projet de construction est économiquement viable.
De plus, les développeurs intègrent le ratio surface utile dans leurs plans de conception. Par exemple, supposons qu'une parcelle de terrain de 1000 pieds carrés (environ 93 mètres carrés) soit zonée avec un rapport de surfaces de 0,5. Le développeur a plusieurs choix. Il peut construire une structure à un étage de 500 pieds carrés (environ 46 mètres carrés). Une alternative serait un bâtiment de deux étages avec chaque étage ayant environ 23 mètres carrés (250 pieds carrés). Il pourrait également proposer un bâtiment de quatre étages avec chaque étage ayant environ 12 mètres carrés. Tous ces bâtiments auraient un ratio de surface de 0,5. Cela donne au développeur une grande flexibilité dans la conception d'un bâtiment. Il peut ajouter des sols à sa conception en réduisant la superficie en pieds carrés des sols.