Jaki jest współczynnik powierzchni podłogi?
Współczynnik powierzchni podłogi jest powszechnie stosowanym wskaźnikiem nieruchomości. Współczynnik powierzchni podłogi, znany również pod skrótem FAR, to stosunek dostępnej powierzchni budynku do całkowitej powierzchni działki, na której budynek się znajduje. Współczynnik powierzchni określany czasem jako Indeks powierzchni podłogi (FSI) pomaga deweloperom i właścicielom nieruchomości komercyjnych ustalić, czy nieruchomość jest ekonomicznie opłacalna. Miasta i miasteczka często używają tego współczynnika również w swoich przepisach dotyczących strefowania. W wielu przypadkach wskaźnik powierzchni podłogi lub FSI służy do kontrolowania zatorów lub pomocy w egzekwowaniu innych rozporządzeń miejskich.
Obliczanie współczynnika powierzchni budynku jest prostym ćwiczeniem. Weź całkowitą powierzchnię podłogi w konstrukcji i podziel ją przez powierzchnię kwadratową działki budynku. Na przykład budynek o powierzchni 1000 stóp kwadratowych (około 93 metrów kwadratowych) usytuowany na działce o powierzchni 2000 stóp kwadratowych (około 186 metrów kwadratowych) miałby współczynnik powierzchni wynoszący około 0,5. Podobnie pięciopiętrowy budynek, w którym każde piętro ma 200 stóp kwadratowych (około 19 metrów kwadratowych), miałoby powierzchnię 1000 stóp kwadratowych (około 93 metrów kwadratowych). Jeśli ten budynek znajduje się na działce o powierzchni 2000 stóp kwadratowych (około 186 metrów kwadratowych), współczynnik powierzchni wyniósłby również 0,5.
Często w przepisach dotyczących stref stosuje się współczynnik powierzchni podłogi. Ustawienie współczynnika powierzchni dla partii naprawia całkowitą powierzchnię budynku, niezależnie od projektu budynku. Łączna powierzchnia daje miastu wskazanie wymaganych usług komunalnych. Na przykład miasto lub miasto, które zna całkowitą powierzchnię biurowca, może oszacować, ile wody będzie potrzebne do utrzymania mieszkańców budynku.
Niektóre miasta używają również wskaźnika powierzchni, aby wymusić inicjatywy na rzecz jakości życia. Na przykład nowy budynek w zatłoczonym obszarze miasta może być podzielony na strefy o niskim współczynniku powierzchni. Aby to osiągnąć, projektant musiałby zostawić dużo otwartej przestrzeni na działce. Podobnie niski współczynnik powierzchni dla budynku w kraju zapewniłby odpowiednie miejsce parkingowe. Pomogłoby to upewnić się, że sąsiedzi nie przejmują się samochodami zaparkowanymi na ich ulicy.
Deweloperzy często używają wskaźnika powierzchni podłogi do określania zdolności generowania przychodów z pustej działki. Wyższy współczynnik powierzchni oznacza, że będzie więcej powierzchni do sprzedaży lub wynajmu najemcom. W ten sposób współczynnik powierzchni może pomóc ustalić, czy nowy projekt budowlany jest opłacalny ekonomicznie.
Ponadto programiści uwzględniają współczynnik powierzchni podłogi w swoich planach projektowych. Załóżmy na przykład, że działka o powierzchni 1000 stóp kwadratowych (około 93 m2) jest podzielona na strefy o współczynniku powierzchni 0,5. Deweloper ma kilka możliwości. Może zbudować jednopiętrową konstrukcję o powierzchni 500 stóp kwadratowych (około 46 metrów kwadratowych). Alternatywą byłby dwupiętrowy budynek, w którym każde piętro ma 250 stóp kwadratowych (około 23 metrów kwadratowych). Może również zaproponować czteropiętrowy budynek, w którym każde piętro ma 125 stóp kwadratowych (około 12 metrów kwadratowych). Wszystkie te budynki miałyby współczynnik powierzchni 0,5. Daje to deweloperowi dużą elastyczność w projektowaniu budynku. Może dodać podłogi do swojego projektu, zmniejszając kwadratowy materiał podłogi.