Hva er strategiske forhåndsregler?
Strategiske tvangsauktioner er litt forskjellige fra vanlige tvangsauktioner, der en person mister hjemmet sitt på grunn av manglende evne til å betale pantelånet. I denne typen går eieren bort fra hjemmet med vilje, og stopper pantebetalinger til tross for at han eller hun økonomisk kan betale. Dette gjøres ofte på grunn av at et hjem mister verdi eller en manglende evne til å selge boligen. Selv om strategiske tvangsmidler ofte gjøres basert på forutsetningen om at det vil være et økonomisk forsvarlig alternativ på lang sikt, kan denne beslutningen ha katastrofale effekter på en persons økonomiske fremtid.
Når en huseier tar beslutningen om å slutte å betale pantelånet sitt for å miste hjemmet sitt med vilje, er det kjent som en strategisk avskedigelse. Avhengig av pantetype og lokale lover, kan en person være i stand til å hoppe over tre til seks måneders pantebetalinger før han eller hun går inn på avskedigelse. Fra dette tidspunktet kan han eller hun være i hjemmet i flere måneder til et år etter inngått avskedigelse før utlåner tar tilbake hjemmet.
Det er flere grunner til at folk bestemmer seg for å inngå strategiske tvangsauktioner. Den vanligste årsaken er når et hjem mister en betydelig del av verdien. Ofte, når en persons hjem takserer for mindre enn det resterende pantelånet, kan det å virke nytteløst å foreta månedlige pantebetalinger. Dette er spesielt vanlig når en person ikke har til hensikt å bo i hjemmet i den tid det vil ta å betale ned pantelånet, og vil ende opp med å skylde utlåner penger når boligen senere blir solgt. Å gå bort fra hjemmet, og potensielt ha gjeldene avskrevet, er en vanlig årsak til at folk går inn i strategiske tvangsauktioner.
Noen ganger kan en person komme inn i en strategisk avskærmning hvis han eller hun ikke lenger bor i hjemmet ennå har problemer med å selge den. I stedet for å foreta de månedlige pantebetalingene som han eller hun har råd, kan han eller hun bestemme seg for å bare gå bort fra gjelden og legge pantebetalingen mot leveutgifter eller sparing. Dette skjer typisk når eiere ikke kan eller ønsker å leie ut et hjem der de ikke lenger bor.
De aller fleste som målbevisst mister hjemmet sitt gjør det fordi de tror det vil være mer økonomisk fornuftig på lang sikt. Avhengig av lovene i den jurisdiksjonen en person bor i, kan en tvangsforbud tilgis, selv om det sannsynligvis vil forbli på hans eller hennes kredittrapport i en viss tid. Hvis dette er loven på en persons område, er det eneste reelle argumentet mot strategiske tvangsauktioner et moralsk. En person må avgjøre om å ikke leve opp til en lovlig avtale er verdt den økonomiske fordelen i fremtiden. Til tross for dette er det i de fleste jurisdiksjoner mulig for en utlåner å kreve at en person som gikk bort fra hjemmet fortsatt betaler tilbake deler av eller hele det gjenværende pantelånet. Dette, lagt til de alvorlige skadelige virkningene som strategiske tvangsauktioner kan ha på folks kreditt, og derfor muligheten til å gjøre store innkjøp eller låne ut penger i fremtiden, kan lett gjøre denne typen avskedigelser mindre enn strategisk.