Jakie są strategiczne wykluczenia?

Strategiczne wykluczenia są nieco inne niż standardowe wykluczenia, w których dana osoba traci dom z powodu niemożności spłacenia kredytu hipotecznego. W tym typie właściciel celowo odchodzi od domu, zatrzymując spłatę kredytu hipotecznego, mimo że jest on w stanie zapłacić finansowo. Często dzieje się tak z powodu utraty wartości domu lub niemożności sprzedaży domu. Chociaż strategiczne wykluczenia są często dokonywane w oparciu o założenie, że w perspektywie długoterminowej będzie to rozsądna finansowo opcja, decyzja ta może mieć katastrofalne skutki dla finansowej przyszłości danej osoby.

Kiedy właściciel domu podejmuje decyzję o zaprzestaniu spłacania kredytu hipotecznego w celu celowej utraty domu, jest to znane jako strategiczne wykluczenie z rynku. W zależności od rodzaju kredytu hipotecznego i lokalnych przepisów, dana osoba może być w stanie pominąć spłatę kredytu hipotecznego o trzy do sześciu miesięcy, zanim przystąpi do wykluczenia. Od tego momentu, on lub ona może być w stanie pozostać w domu przez kilka miesięcy do roku po wejściu w stan wykluczenia, zanim pożyczkodawca przełoży dom na inny.

Istnieje kilka powodów, dla których ludzie decydują się na strategiczne wykluczenia z rynku. Najczęstszym powodem jest utrata przez dom znacznej części swojej wartości. Często, gdy dom osoby wycenia mniej niż pozostały kredyt hipoteczny, dokonywanie miesięcznych spłat kredytu hipotecznego może wydawać się daremne. Jest to szczególnie powszechne, gdy dana osoba nie zamierza pozostać w domu przez czas potrzebny na spłatę kredytu hipotecznego, i nadal będzie winien pieniądze pożyczkodawcy, gdy dom zostanie później sprzedany. Odejście od domu i potencjalne umorzenie długów jest częstym powodem, dla którego ludzie podejmują strategiczne wykluczenia.

Czasami osoba może wejść w strategiczne wykluczenie, jeśli nie mieszka już w domu, ale ma problemy ze sprzedażą. Zamiast spłacać comiesięczne raty kredytu hipotecznego, na które on lub ona może sobie pozwolić, może zdecydować się po prostu odejść od długu i skierować tę spłatę kredytu hipotecznego na wydatki na utrzymanie lub oszczędności. Zwykle dzieje się tak, gdy właściciele nie mogą lub nie chcą wynająć domu, w którym już nie mieszkają.

Zdecydowana większość ludzi, którzy celowo tracą dom, robi to, ponieważ wierzy, że na dłuższą metę będzie to miało większy sens finansowy. W zależności od prawa obowiązującego w jurysdykcji, w której dana osoba mieszka, wykluczeniu może zostać wykluczone, chociaż prawdopodobnie pozostanie ono w jego raporcie kredytowym przez pewien czas. Jeśli jest to prawo obowiązujące w obszarze danej osoby, jedynym prawdziwym argumentem przeciwko strategicznym wykluczeniom jest moralny - osoba musi zdecydować, czy niedotrzymanie umowy prawnej jest warte korzyści finansowej w przyszłości. Mimo to w większości jurysdykcji pożyczkodawca może wymagać, aby osoba, która odeszła z domu, spłaciła część lub całość pozostałej hipoteki. To, w dodatku do poważnych szkodliwych skutków, jakie strategiczne wykluczenia mogą mieć na kredyty ludzkie, a zatem zdolność do dokonywania dużych zakupów lub pożyczania pieniędzy w przyszłości, może łatwo sprawić, że tego rodzaju wykluczenie nie będzie strategiczne.