Hva er gjeldsutnyttelse?

Gjeldsutnyttelse er en prosess for å skape en balanse mellom opprettet gjeld og avkastningen som er tjent på investeringer ervervet gjennom opprettelsen av den gjeld. Den generelle ideen bak å utnytte gjelden er å forhindre å binde opp for mange ressurser i oppkjøpet, samtidig som den maksimerer avkastningen som til slutt stammer fra investeringsmuligheten. Denne generelle strategien brukes ofte når det gjelder anskaffelse av eiendom ved bruk av banklån som et middel til å finansiere kjøpet.

Den beste måten å forstå gjeldsutnyttelse er å vurdere et eksempel som innebærer kjøp av et stykke utleieeiendommer. I stedet for å bruke alle tilgjengelige ressurser til å kjøpe eiendommen, bruker låntakeren en del av midlene sine til å betale forskudd på eiendommen. Resten av kjøpesummen finansieres via et pantelån utstedt av en bank eller annen finansinstitusjon.

Forutsatt at lånebetalingene er dekket av de månedlige leiegebyrene som er samlet inn fra utleie av fast eiendom til leietakere, har låntaker skapt en balanse mellom inntektene som er opptjent fra eiendommen og gradvis pensjonering av gjelden som er påløpt som en del av eiendomservervelsen. Underveis bygger låntaker egenkapital i eiendommen ved bruk av en gjeldsutnyttelsestilnærming. Samtidig skaper vedkommende en posisjon hvor ytterligere fortjeneste oppnås hvis eiendommen til slutt selges til en pris som er høyere enn den opprinnelige kjøpesummen. Når skattefordelene er innarbeidet, øker gearingsstrategien betydelig avkastningen på investeringen, mens du bruker relativt få av låntakers ressurser.

Den samme generelle strategien for gjeldsutnyttelse kan brukes med andre typer eiendeler, inkludert anskaffelse av aksjer. Så lenge avkastningen er tilstrekkelig til å dekke gjelden som er pådratt som en del av anskaffelsesprosessen, har investoren en balansert stilling. Når aksjene til slutt blir solgt med overskudd, kommer ikke investoren frem med bare gjelden som er tilbakebetalt i sin helhet, men har et overskudd å vise for den innsatsen som ikke ville vært mulig uten bruk av gjeldsutnyttelse.

Selv om det ofte er en god ide å bruke gjeldsutnyttelse som investeringsverktøy, er det viktig å huske at volatilitet i markedet kan forstyrre prosessen. Hvis det ervervede aksjeopsjonen ikke fungerer som forventet, kan det hende at det ikke gir nok avkastning til å dekke tilbakebetaling av lånet som ble brukt til å betale for aksjene. Dette vil til syvende og sist føre til et tap fremfor et overskudd for investoren, siden andre eiendeler må brukes til å trekke gjelden.