Hvad er gældsudnyttelse?
Gældseffektivitet er en proces med at skabe en balance mellem oprettet gæld og det afkast, der optjenes fra investeringer erhvervet gennem oprettelsen af denne gæld. Den generelle idé bag udnyttelse af gælden er at forhindre, at der bindes for mange ressourcer i erhvervelsen, samtidig med at maksimere det afkast, der i sidste ende hidrører fra investeringsmuligheden. Denne generelle strategi bruges ofte når det kommer til erhvervelse af fast ejendom ved hjælp af banklån som et middel til at finansiere købet.
Den bedste måde at forstå gældsudnyttelse er at overveje et eksempel, der involverer køb af et stykke lejebolig. I stedet for at bruge alle tilgængelige ressourcer til at købe ejendommen, bruger låntageren en del af hans eller hendes midler til at foretage udbetalingen på fast ejendom. Resten af købsprisen finansieres via et prioritetslån udstedt af en bank eller anden finansiel institution.
Hvis man antager, at lånebetalingerne er dækket af de månedlige lejeomkostninger, der indsamles fra leasing af fast ejendom til lejere, har låntageren skabt en balance mellem den indtjening, der er optjent fra ejendommen, og den gradvise pensionering af den gæld, der er afholdt som en del af erhvervelsen af ejendommen. Undervejs bygger låntager egenkapital i ejendommen ved hjælp af en gældsudnyttelsesmetode. Samtidig skaber han eller hun en position, hvor der opnås yderligere fortjeneste, hvis ejendommen til sidst sælges til en pris, der er højere end den oprindelige købspris. Når skattemæssige fordele indregnes, øger gearingsstrategien væsentligt det afkast, der er foretaget på investeringen, mens man bruger relativt få af låntagers ressourcer.
Den samme generelle strategi for gældsudnyttelse kan bruges sammen med andre typer aktiver, herunder erhvervelse af aktier. Så længe afkastene er tilstrækkelige til at dække den gæld, der er afholdt som en del af overtagelsesprocessen, har investoren en afbalanceret position. Når aktierne i sidste ende sælges med overskud, kommer investoren ikke kun frem med tilbagebetalt gæld fuldt ud, men har et overskud at vise for den indsats, der ikke ville være muligt uden brug af en gældsudnyttelsesmetode.
Selvom det ofte er en god ide at bruge gældsudnyttelse som et investeringsværktøj, er det vigtigt at huske, at markedsvolatilitet kan forstyrre processen. Hvis den erhvervede aktieoption ikke fungerer som forventet, giver den muligvis ikke nok afkast til at dække tilbagebetaling af det lån, der blev brugt til at betale for aktierne. Dette vil i sidste ende føre til et tab snarere end et overskud for investoren, da andre aktiver skal bruges til at trække gælden tilbage.