Co to jest dźwignia długu?
Dźwignia zadłużenia to proces tworzenia równowagi między utworzonym długiem a zwrotem zarobkowym z inwestycji nabytych poprzez utworzenie tego długu. Ogólną ideą wykorzystywania długu jest zapobieganie powiązaniu zbyt wielu zasobów w przejęciu, przy jednoczesnym maksymalizowaniu zwrotu, który ostatecznie wynika z możliwości inwestycyjnych. Ta ogólna strategia jest często stosowana, jeśli chodzi o pozyskiwanie nieruchomości poprzez wykorzystanie pożyczek bankowych jako środków do sfinansowania zakupu.
Najlepszym sposobem zrozumienia dźwigni długu jest rozważenie przykładu, który obejmuje zakup nieruchomości wynajmu. Zamiast korzystać z wszystkich dostępnych zasobów do zakupu nieruchomości, pożyczkobiorca używa części swoich funduszy do zaliczki na nieruchomości. Pozostała część ceny zakupu jest finansowana za pośrednictwem kredytu hipotecznego wydanego przez bank lub inną instytucję finansową.
Zakładając, że płatności kredytowe są objęte miesięcznymi opłatami za wynajem zebrane od leasingu nieruchomości najemcom, pożyczkobiorca stworzył saldo między przychodami zarobionymi z nieruchomości a stopniowym przejściem długu poniesionego w ramach przejęcia nieruchomości. Po drodze pożyczkobiorca buduje kapitał własny, stosując podejście do dźwigni długu. Jednocześnie tworzy pozycję, w której zarabia dodatkowe zyski, jeśli nieruchomość jest ostatecznie sprzedawana po cenie wyższej niż początkowa cena zakupu. Gdy uwzględniane są ulgi podatkowe, podejście dźwigni znacznie zwiększa zwrot z inwestycji, przy jednoczesnym wykorzystaniu stosunkowo niewielu zasobów pożyczkobiorcy.
Ta sama ogólna strategia dźwigni długów może być stosowana z innymi rodzajami aktywów, w tym nabywaniem akcji. Tak długo, jak zwroty są wystarczające do pokrycia długu poniesionego w ramach procesu akwizycji, inwestor ma zrównoważonypozycja. Kiedy akcje zostaną ostatecznie sprzedawane z zyskiem, inwestor nie tylko pojawia się wraz z długiem spłaconym w całości, ale ma zysk, aby pokazać wysiłki, które nie byłyby możliwe bez zastosowania podejścia do dźwigni długu.
Podczas korzystania z dźwigni długów jako narzędzia inwestycyjnego jest często dobrym pomysłem, ważne jest, aby pamiętać, że zmienność rynku może zakłócić ten proces. Jeśli nabyta opcja akcji nie będzie działać zgodnie z przewidywaniami, może nie wygenerować wystarczającego zwrotu, aby pokryć spłatę pożyczki wykorzystywanej na zapłacenie za akcje. Ostatecznie doprowadzi to do straty, a nie zysku dla inwestora, ponieważ inne aktywa muszą zostać wykorzystane na emeryturę.