Co to jest dźwignia zadłużenia?
Dźwignia zadłużenia jest procesem tworzenia równowagi między długiem utworzonym a zwrotem z inwestycji uzyskanych w wyniku powstania tego długu. Ogólną ideą lewarowania długu jest zapobieganie wiązaniu zbyt dużej ilości zasobów przy przejęciu, przy jednoczesnym maksymalizowaniu zwrotu, który ostatecznie wynika z możliwości inwestycyjnej. Ta ogólna strategia jest często stosowana, gdy chodzi o nabywanie nieruchomości za pomocą kredytów bankowych jako środka na sfinansowanie zakupu.
Najlepszym sposobem na zrozumienie dźwigni zadłużenia jest rozważenie przykładu obejmującego zakup nieruchomości na wynajem. Zamiast korzystać ze wszystkich dostępnych zasobów na zakup nieruchomości, pożyczkobiorca wykorzystuje część swoich środków na spłatę zaliczki na nieruchomości. Pozostała część ceny zakupu jest finansowana z kredytu hipotecznego wydanego przez bank lub inną instytucję finansową.
Zakładając, że spłaty kredytu pokrywane są z miesięcznych opłat czynszowych pobieranych z wynajmu nieruchomości najemcom, pożyczkobiorca stworzył równowagę między przychodami uzyskanymi z nieruchomości a stopniową spłatą długu zaciągniętego w ramach nabycia nieruchomości. Po drodze pożyczkobiorca buduje kapitał własny w nieruchomości, stosując metodę dźwigni finansowej. Jednocześnie tworzy on pozycję, w której osiągane są dodatkowe zyski, jeśli nieruchomość jest ostatecznie sprzedawana po cenie wyższej niż początkowa cena zakupu. Po uwzględnieniu korzyści podatkowych, podejście dźwigni znacznie zwiększa zwrot z inwestycji, przy jednoczesnym wykorzystaniu stosunkowo niewielkiej ilości zasobów pożyczkobiorcy.
Ta sama ogólna strategia dźwigni finansowej może być stosowana w przypadku innych rodzajów aktywów, w tym nabywania akcji. Dopóki zwroty są wystarczające na pokrycie długu zaciągniętego w ramach procesu akwizycji, inwestor ma zrównoważoną pozycję. Gdy akcje zostaną ostatecznie sprzedane z zyskiem, inwestor nie tylko pojawia się ze spłaconym długiem w całości, ale ma również zysk, który okazałby się trudem, który nie byłby możliwy bez zastosowania dźwigni finansowej.
Chociaż stosowanie dźwigni zadłużenia jako narzędzia inwestycyjnego jest często dobrym pomysłem, należy pamiętać, że zmienność rynku może zakłócić ten proces. Jeżeli nabyta opcja na akcje nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, może nie wygenerować wystarczającego zwrotu, aby pokryć spłatę pożyczki wykorzystanej na spłatę akcji. Doprowadzi to ostatecznie do straty, a nie do zysku inwestora, ponieważ do spłaty długu należy wykorzystać inne aktywa.