Co je dluhové páky?

Zadlužení dluhu je proces vytváření rovnováhy mezi vytvořeným dluhem a výnosem, který je získán z investic získaných vytvořením tohoto dluhu. Obecnou myšlenkou zadlužení dluhu je zabránit vázání příliš velkého množství zdrojů při akvizici a zároveň maximalizovat návratnost, která je nakonec odvozena z investiční příležitosti. Tato obecná strategie se často používá, pokud jde o nabývání nemovitostí pomocí bankovních úvěrů jako prostředku k financování nákupu.

Nejlepší způsob, jak porozumět zadlužení, je zvážit příklad, který zahrnuje nákup části nájemní nemovitosti. Spíše než využití všech dostupných zdrojů k nákupu nemovitosti, dlužník používá část svých prostředků k provedení zálohy na nemovitost. Zbývající část kupní ceny je financována hypotékou vydanou bankou nebo jinou finanční institucí.

Za předpokladu, že splátky úvěru jsou kryty měsíčními nájemnými vybranými z pronájmu nemovitosti nájemcům, vytvořil dlužník rovnováhu mezi příjmy získanými z nemovitosti a postupným vyplacením dluhu vzniklého v rámci pořízení nemovitosti. Cestou si dlužník staví kapitál do nemovitosti pomocí přístupu k zadlužení. Současně vytváří pozici, kde se vytváří další zisky, pokud je nemovitost nakonec prodána za cenu, která je vyšší než počáteční kupní cena. Když jsou zahrnuty daňové výhody, pákový přístup významně zvyšuje návratnost investice, přičemž využívá relativně málo zdrojů dlužníka.

Stejnou obecnou strategii zadlužování lze použít u jiných typů aktiv, včetně pořízení zásob. Pokud jsou výnosy dostatečné k pokrytí dluhu vzniklého v rámci akvizičního procesu, má investor vyváženou pozici. Pokud jsou akcie nakonec prodány se ziskem, investor nejenže vznikne s úplným splacením dluhu, ale má i zisk, který by dokázal úsilí, které by nebylo možné bez použití přístupu k pákovému dluhu.

I když použití zadlužení jako investičního nástroje je často dobrý nápad, je důležité si uvědomit, že volatilita trhu může tento proces narušit. Pokud nabytá opce na akcie nebude fungovat tak, jak se očekávalo, nemusí generovat dostatek výnosů na pokrytí splacení půjčky použité na úhradu akcií. To nakonec povede spíše ke ztrátě než ke zisku pro investora, protože k vyřazení dluhu musí být použita jiná aktiva.