Hva er tapsmildring?
Når en huseier går i mislighold av pantelånet sitt og står overfor utestengelse, vil pantelångiveren prøve å redusere tapet sitt så mye som mulig. Tapsbegrensning er utlåners forsøk på å hente inn så mye av lånets verdi som de kan, med den forståelse at de sannsynligvis vil lide et visst økonomisk tap, men at tapet vil være mindre enn om lånet ble avsluttet.
De fleste større pantelångivere har en avdeling for tapsbegrensning som jobber for å forhandle om vilkår med huseieren for å forhindre avskedigelse. Det er flere typer tapsreduserende tiltak som kan brukes, og kanskje den mest kjente typen er kortsalget. Et kortsalg betyr at utlåner aksepterer mindre enn det som skyldes eiendommen som full tilbakebetaling av lånet. Med andre ord, betalingen er kort enn det som skyldes, derav et "kort" salg.
Svært ofte i prosessen med et kort salg, vil en eiendomsinvestor handle på vegne av en huseier som står foran utestengelse. Investoren forbereder all informasjonen som långiveren trenger for å vurdere avtalen, og i et vellykket kortsalg godtar långiveren investorens vilkår for kjøp av eiendommen. Dette reduserer det økonomiske tapet til långiveren, forhindrer huseieren fra å miste hjemmet sitt, og investoren tjener på å kjøpe en eiendom for mindre enn markedsverdien.
Andre typer tapsbegrensninger inkluderer lånemodifisering, der renten, hovedstolens saldo og andre lånevilkår kan endres, og spesiell tålmodighet, der huseierens månedlige betaling blir redusert eller de har lov til å gå glipp av en eller flere betalinger. Hovedfokuset for et av de flere tilgjengelige alternativene er å holde huseieren i hjemmet, og dermed minimere tap for alle involverte.
Tapsbegrensning ble opprinnelig introdusert som et samarbeid mellom den føderale regjeringen og pantelånsbransjen. Det har blitt brukt av pantelångivere i mange år, men har opplevd en rask vekst siden slutten av 2006, da frekvensen av tvangsauktioner i USA økte dramatisk, og hundrevis av kredittforetak ble tvunget til konkurs eller ut av virksomhet. Til tross for dette, og kanskje på grunn av det, er långivere først fokusert på å finne en måte for huseieren å beholde hjemmet sitt. Oftest kan ordninger treffes mot dette målet av en tapsbegrensende rådgiver, med avskedigelse som en siste utvei.