Jakie są pierwsze kredyty hipoteczne?

Pierwsze kredyty hipoteczne to wszelkie pożyczki zabezpieczone na nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej, które zajmują pierwszą pozycję zastawu na finansowanej nieruchomości. Przepisy w wielu miejscach pozwalają pożyczkobiorcom zabezpieczyć dwie lub trzy pożyczki na tej samej nieruchomości, ale pierwszy posiadacz zastawu ma pierwszeństwo roszczenia wobec nieruchomości w przypadku niewywiązania się pożyczkobiorcy. Kredytobiorcy mogą korzystać z hipotek na zakup lub refinansowanie nieruchomości. Kredytodawcy hipoteczni oferują znacznie niższe oprocentowanie pierwszych kredytów hipotecznych niż pożyczki, które zajmują drugą lub trzecią pozycję zastawu.

Kiedy pożyczkodawca pisze pożyczkę zabezpieczoną na nieruchomości, pożyczkodawca może przejąć kontrolę nad tą nieruchomością, jeżeli pożyczkobiorca nie wywiąże się z pożyczki. Pożyczkodawcy sprzedają nieruchomości skonfiskowane od niespłacających pożyczkobiorców i wykorzystują dochody do uregulowania długu. Ze względu na niebezpieczeństwo utraty wartości nieruchomości z upływem czasu większość kredytodawców nie zezwala kredytobiorcom na ustanowienie pierwszych kredytów hipotecznych równych 100 procent wartości nieruchomości. Pożyczkobiorcy kupujący nieruchomość muszą pokryć pozostałą część ceny zakupu oddzielnymi środkami lub wykupić jednocześnie drugą hipotekę na pokrycie pozostałej części ceny zakupu.

Właściciele nieruchomości mogą spłacić istniejące pierwsze kredyty hipoteczne, a także inne długi zabezpieczone konkretną nieruchomością, zaciągając kredyt refinansowy. Aby nowy kredyt hipoteczny zajął pierwszą pozycję zastawu, wszystkie pozostałe zastawy muszą zostać spłacone z wpływów z kredytu refinansowego. Wszelkie pozostałe zastawy w domu przed datą spłaty kredytu hipotecznego zajmą pierwsze zastaw po wystąpieniu refinansowania. Pożyczkobiorcy z istniejącymi drugimi zastawami mogą pozostawić te pożyczki na miejscu i ustanowić nową pierwszą hipotekę pod zastaw, jeżeli obecny drugi posiadacz zastawu podpisze umowę podporządkowania. Umowa podporządkowania pozwala nowo napisanej pożyczce przenieść się na pierwszą pozycję zastawu na nieruchomości przed istniejącymi zastawami.

Pożyczkodawcy umożliwiają pożyczkobiorcom zaciągnięcie pierwszej i stałej stopy procentowej. Terminy pożyczek o stałym oprocentowaniu wynoszą zwykle od 10 do 30 lat. Pożyczki o zmiennym oprocentowaniu mają albo stopy, które dostosowują się przez cały okres kredytowania, albo zaczynają się od okresu wstępnego, w którym pożyczkobiorca płaci jedynie stopę procentową o zmiennej stopie procentowej, oraz w drugim etapie, w którym pożyczkobiorca dokonuje zarówno płatności kapitału, jak i odsetek. Pożyczkodawcy zazwyczaj nie pozwalają pożyczkobiorcom na ustanowienie drugiego zastawu za pierwszym zastawem o zmiennej stopie procentowej ze względu na możliwość wzrostu stóp procentowych w celu wyczerpania kapitału własnego właścicieli nieruchomości w miarę upływu czasu.