Was sind erste Hypothekendarlehen?

Erste Hypothekendarlehen sind alle Darlehen, die durch Wohn- oder Gewerbeimmobilien besichert sind und die die erste Grundschuld auf der zu finanzierenden Immobilie innehaben. Gesetze ermöglichen es den Kreditnehmern vielerorts, zwei oder drei Kredite mit demselben Grundstück zu besichern, aber der erste Pfandgläubiger hat im Falle des Ausfalls des Kreditnehmers den vorrangigen Anspruch auf das Grundstück. Kreditnehmer können Hypotheken nutzen, um Immobilien zu kaufen oder zu refinanzieren. Hypothekengeber bieten viel niedrigere Zinssätze für erste Hypothekendarlehen an als Darlehen, die die zweite oder dritte Pfandposition einnehmen.

Wenn ein Darlehensgeber ein durch Eigentum besichertes Darlehen schreibt, kann der Darlehensgeber die Kontrolle über dieses Eigentum übernehmen, wenn der Darlehensnehmer mit dem Darlehen in Verzug ist. Kreditgeber verkaufen von kriminellen Kreditnehmern beschlagnahmtes Vermögen und verwenden den Erlös zur Begleichung der Schulden. Aufgrund der Gefahr, dass ein Stück Eigentum im Laufe der Zeit an Wert verliert, gestatten die meisten Kreditgeber den Kreditnehmern nicht, erste Hypothekendarlehen aufzunehmen, die 100 Prozent des Immobilienwerts entsprechen. Kreditnehmer, die Immobilien kaufen, müssen den Rest des Kaufpreises mit separaten Mitteln decken oder gleichzeitig eine zweite Hypothek aufnehmen, um den Rest des Kaufpreises zu decken.

Immobilieneigentümer können bestehende erste Hypothekendarlehen sowie andere durch eine bestimmte Immobilie gesicherte Schulden durch Aufnahme eines Refinanzierungsdarlehens zurückzahlen. Damit die neue Hypothek die erste Pfandposition einnimmt, müssen alle anderen Pfandrechte mit dem Erlös aus dem Refinanzierungsdarlehen beglichen werden. Alle verbleibenden Grundpfandrechte an der Immobilie, die vor der Refinanzierung der Hypothek bestehen, belegen das erste Grundpfandrecht nach der Refinanzierung. Darlehensnehmer mit bestehenden Zweitpfandrechten können diese Darlehen nur dann belassen und eine neue Erstpfandrechtshypothek aufnehmen, wenn der derzeitige Zweitpfandgläubiger eine Nachrangvereinbarung unterzeichnet. Eine Nachrangvereinbarung ermöglicht es einem neu geschriebenen Darlehen, vor bereits bestehenden Grundpfandrechten eine erste Pfandposition auf einem Grundstück einzunehmen.

Kreditgeber ermöglichen es Kreditnehmern, sowohl festverzinsliche als auch variabel verzinsliche Ersthypotheken aufzunehmen. Die Laufzeiten für festverzinsliche Kredite liegen in der Regel zwischen 10 und 30 Jahren. Variabel verzinsliche Kredite haben entweder Zinssätze, die sich über die gesamte Laufzeit des Kredits anpassen, oder beginnen mit einer Einführungsphase, in der der Kreditnehmer nur einen variablen Zinssatz zahlt, und einer zweiten Phase, in der der Kreditnehmer sowohl Kapital- als auch Zinszahlungen leistet. Kreditgeber gestatten Kreditnehmern in der Regel nicht, Zweitpfandrechte hinter variabel verzinslichen Erstpfandrechten festzulegen, da die Gefahr eines Zinsanstiegs besteht, der das Eigenkapital der Eigentümer im Laufe der Zeit beeinträchtigt.