Quais são os primeiros empréstimos hipotecários?
Os primeiros empréstimos hipotecários são quaisquer empréstimos garantidos por imóveis residenciais ou comerciais que ocupam a primeira posição de penhor sobre o imóvel que está sendo financiado. As leis em muitos lugares permitem que os mutuários garantam dois ou três empréstimos com a mesma propriedade, mas o primeiro detentor de penhor tem a reivindicação sênior sobre a propriedade no caso de inadimplência do mutuário. Os mutuários podem usar hipotecas para comprar ou refinanciar propriedades. Os credores hipotecários oferecem taxas de juros muito mais baixas nos primeiros empréstimos hipotecários do que os empréstimos que ocupam a segunda ou terceira posição de penhor.
Quando um credor redige um empréstimo garantido por uma propriedade, o credor pode assumir o controle dessa propriedade se o mutuário deixar de pagar o empréstimo. Os credores vendem propriedades apreendidas de devedores inadimplentes e usam os recursos para liquidar a dívida. Devido ao risco de uma propriedade perder valor ao longo do tempo, a maioria dos credores não permite que os mutuários estabeleçam os primeiros empréstimos hipotecários iguais a 100% do valor da propriedade. Os mutuários que compram imóveis devem cobrir o restante do preço da compra com fundos separados ou realizar uma segunda hipoteca simultânea para cobrir o restante do preço da compra.
Os proprietários podem pagar os primeiros empréstimos hipotecários existentes, bem como outras dívidas garantidas por uma propriedade específica, fazendo um empréstimo de refinanciamento. Para que a nova hipoteca ocupe a primeira posição de penhor, todas as outras garantias devem ser quitadas com os recursos do empréstimo de refinanciamento. Qualquer garantia remanescente na casa que antecede a hipoteca de refinanciamento ocupará a primeira garantia após a ocorrência do refinanciamento. Os mutuários com segundas penhor existentes só podem deixar esses empréstimos em vigor e estabelecer uma nova hipoteca de primeira garantia se o atual detentor da segunda garantia assinar um contrato de subordinação. Um contrato de subordinação permite que um empréstimo recém-escrito passe para a primeira posição de penhor em uma propriedade antes dos penhor já existentes.
Os credores permitem que os mutuários façam as primeiras hipotecas de taxa fixa e variável. Os prazos dos empréstimos de taxa fixa variam geralmente de 10 a 30 anos. Os empréstimos de taxa variável têm taxas que se ajustam ao longo de todo o prazo do empréstimo ou começam com um período introdutório, durante o qual o mutuário paga apenas uma taxa variável de juros e uma segunda fase na qual o mutuário efetua pagamentos de principal e juros. Os credores geralmente não permitem que os mutuários estabeleçam segundos ônus por trás dos primeiros ônus de taxa variável, devido ao potencial de aumento das taxas de juros para esgotar o patrimônio dos proprietários ao longo do tempo.