Jaké jsou první hypoteční úvěry?
První hypoteční úvěry jsou všechny úvěry zajištěné obytnými nebo komerčními nemovitostmi, které zaujímají první zástavní právo na financované nemovitosti. Zákony na mnoha místech umožňují vypůjčovatelům zajistit dvě nebo tři půjčky se stejným kusem majetku, ale první držitel zástavního práva má v případě selhání dlužníka nadřízený nárok na nemovitost. Dlužníci mohou využít hypotéky k nákupu nebo k refinancování nemovitosti. Hypoteční věřitelé nabízejí mnohem nižší úrokové sazby na první hypoteční úvěry než úvěry, které zaujímají druhé nebo třetí zástavní právo.
Když věřitel napíše úvěr zajištěný majetkem, může věřitel převzít kontrolu nad tímto majetkem, pokud dlužník nezaplatí půjčku. Věřitelé prodávají majetek zabavený od delikventních dlužníků a výnosy používají k vypořádání dluhu. Vzhledem k nebezpečí, že část majetku v průběhu času ztratí hodnotu, většina poskytovatelů úvěrů neumožňuje vypůjčovatelům zřídit první hypoteční úvěry, které se rovnají 100 procentům hodnoty nemovitosti. Dlužníci kupující nemovitost musí pokrýt zbývající část kupní ceny samostatnými prostředky nebo uzavřít současně druhou hypotéku na pokrytí zbývající kupní ceny.
Majitelé nemovitostí mohou splatit existující první hypoteční úvěry a další dluhy zajištěné konkrétním majetkem uzavřením refinančního úvěru. Aby nová hypotéka zaujala první zástavní pozici, musí být všechna ostatní zástavní práva splacena z výnosů z refinanční půjčky. Jakékoli zbývající zástavní právo na domově, které předchází datu refinanční hypotéky, obsadí první zástavní právo po refinancování. Dlužníci s existujícím druhým zástavním právem mohou tyto půjčky ponechat na místě a založit novou první zástavní hypotéku, pouze pokud současný druhý zástavní držitel podepíše podřízenou smlouvu. Podřízená dohoda umožňuje nově napsané půjčce přejít do první zástavní pozice na nemovitosti před existujícími zástavními právy.
Věřitelé umožňují dlužníkům uzavřít první hypotéky s pevnou a variabilní sazbou. Doby splatnosti u úvěrů s pevnou sazbou se obvykle pohybují od 10 do 30 let. Úvěry s proměnlivou sazbou mají buď sazby, které se upravují po celou dobu trvání úvěru, nebo začínají úvodním obdobím, během kterého dlužník platí úrokovou variabilní sazbu a druhou fázi, ve které dlužník provádí platby jistiny i úroků. Věřitelé zpravidla neumožňují vypůjčovatelům založit druhé zástavní právo za první zástavní právo s variabilní sazbou z důvodu možného zvýšení úrokových sazeb v průběhu času vyčerpání vlastního kapitálu vlastníků.