Quali sono i primi prestiti ipotecari?

I primi prestiti ipotecari sono tutti i prestiti garantiti da immobili residenziali o commerciali che occupano la prima posizione pegno sull'immobile finanziato. Le leggi in molti luoghi consentono ai mutuatari di garantire due o tre prestiti con lo stesso pezzo di proprietà, ma il primo detentore di pegno ha il diritto senior sulla proprietà in caso di inadempienza del mutuatario. I mutuatari possono utilizzare i mutui per acquistare o rifinanziare proprietà. I prestatori di mutui offrono tassi di interesse molto più bassi sui primi prestiti ipotecari rispetto ai prestiti che occupano la seconda o la terza posizione di pegno.

Quando un prestatore scrive un prestito garantito da proprietà, il prestatore può assumere il controllo di quella proprietà se il mutuatario si inadempiente sul prestito. I finanziatori vendono beni sequestrati da debitori in sofferenza e utilizzano i proventi per estinguere il debito. A causa del pericolo che un pezzo di proprietà perde valore nel tempo, la maggior parte dei finanziatori non consente ai mutuatari di stabilire i primi prestiti ipotecari pari al 100 percento del valore della proprietà. I mutuatari che acquistano proprietà devono coprire il resto del prezzo di acquisto con fondi separati o stipulare una seconda ipoteca simultanea per coprire il resto del prezzo di acquisto.

I proprietari di immobili possono ripagare i primi prestiti ipotecari esistenti e altri debiti garantiti da una determinata proprietà stipulando un prestito di rifinanziamento. Affinché la nuova ipoteca occupi la prima posizione di pegno, tutti gli altri pegni devono essere pagati con i proventi del prestito di rifinanziamento. Qualsiasi privilegio residuo sulla casa che precede l'ipoteca di rifinanziamento occuperà il primo vincolo dopo che si è verificato il rifinanziamento. I mutuatari con secondari privilegi esistenti possono lasciare in essere tali prestiti e stabilire un nuovo mutuo di primo vincolo se l'attuale detentore di secondo vincolo firma un accordo di subordinazione. Un accordo di subordinazione consente a un prestito appena scritto di spostarsi nella posizione di primo pegno su una proprietà prima di pegni già esistenti.

Istituti di credito consentono ai mutuatari di sottoscrivere mutui primi sia a tasso fisso che a tasso variabile. La durata dei prestiti a tasso fisso varia in genere da 10 a 30 anni. I prestiti a tasso variabile hanno tassi che si adeguano durante l'intero periodo del prestito o iniziano con un periodo introduttivo, durante il quale il mutuatario paga un tasso variabile di soli interessi e una seconda fase in cui il mutuatario effettua pagamenti di capitale e interessi. I finanziatori di solito non consentono ai mutuatari di stabilire secondi privilegi dietro i primi privilegi a tasso variabile a causa del potenziale aumento dei tassi di interesse per esaurire il patrimonio netto dei proprietari nel corso del tempo.