Co to są wykluczenia?
Kiedy pożyczka lub hipoteka na nieruchomości stają się przeterminowane, wykluczenie jest sposobem, w jaki bank lub inny pożyczkodawca może odzyskać nieruchomość od pożyczkobiorcy. Zwykle, gdy osoba pożycza pieniądze na zakup nieruchomości fizycznych, takich jak dom, samochód lub łódź, zgadza się z pożyczkodawcą na terminowe płatności określonej kwoty zgodnie z określonym harmonogramem. W zależności od prawa stanowego pożyczkodawcy mogą inicjować egzekucje po jednej lub kilku nieuregulowanych płatnościach.
Istnieje kilka sposobów inicjowania egzekucji z nieruchomości. Bank może powiadomić pożyczkobiorcę, że jego pożyczka jest opóźniona, a nieruchomość zostanie zajęta w określonym terminie. Daje to pożyczkobiorcy szansę na spłatę płatności lub sprzedaż nieruchomości w celu spłacenia kapitału. W innych przypadkach pożyczkodawca może jedynie zająć nieruchomość, zwaną aktem zamiast przejęcia nieruchomości . Pożyczając nieruchomość, pożyczkodawca ma wówczas prawo do sprzedaży nieruchomości, często po obniżonej cenie. Próba pożyczkodawcy polega na odzyskaniu pieniędzy pozostających do spłacenia na nieruchomości, więc sprzedaż lub aukcje w wyniku egzekucji mogą oferować nieruchomość o wartości poniżej wartości rynkowej.
Czynność zastępująca wykluczenie lub ścisłe wykluczenie, jak się je często nazywa, jest najgorszą alternatywą dla kredytobiorców. W niektórych stanach obowiązują przepisy, które uprawniają kredytobiorców do posiadanego przez nich kapitału. Jeśli pożyczkodawca osiągnie zysk ze sprzedaży, pożyczkobiorca może uzyskać część zysków - jednak pożyczkodawca nie jest zobowiązany do sprzedaży pieniędzy z zyskiem. Pożyczkodawca może po prostu chcieć szybko podsumować swoje straty.
Foreclosures, które oferują pożyczkodawcom powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, są najbardziej korzystne dla pożyczkobiorcy. Pożyczkobiorca może być w stanie wymyślić pieniądze lub sprzedać nieruchomość z zyskiem lub powyżej wartości rynkowej. Alternatywnie, przynajmniej pożyczkobiorca ma możliwość spłacenia długu zamiast przejęcia długu, co jest szkodliwe dla ratingu kredytowego.
Osoby stojące w obliczu wykluczenia mogą tymczasowo wstrzymać postępowanie poprzez ogłoszenie upadłości. Daje to pożyczkobiorcy możliwość renegocjacji z pożyczkodawcą w nadziei na łatwiejszy harmonogram płatności. W zależności od długości postępowania upadłościowego pożyczkobiorca może być zmuszony do spłacenia kilku miesięcy zaległych płatności w celu wyrównania zadłużenia.
Wykluczenie może być trudne, gdy więcej niż jedna osoba rości sobie prawo własności do nieruchomości. Pożyczkodawca musi powiadomić wszystkich właścicieli o zamiarze przejęcia nieruchomości, aby dać wszystkim właścicielom równe szanse na spłatę należnych płatności przed zajęciem lub sprzedażą nieruchomości. W większości stanów obowiązują przepisy określające, ile czasu mają współwłaściciele, zanim nieruchomość będzie mogła zostać zajęta lub sprzedana.
Niektóre osoby osiągają zysk, kupując nieruchomości lub inne nieruchomości sprzedawane w ramach sprzedaży wykluczonej. W rzeczywistości istnieje wiele infomercialiów, które sugerują zakup na foreclosures, a aukcje przełożą się na natychmiastowe pieniądze. Twierdzenia te należy rozpatrywać z ziarenkiem soli. Aukcje nieruchomości przejętych w nieruchomości są często bardzo popularne i dość konkurencyjne.