O que são execuções duma hipoteca?
Quando um empréstimo ou hipoteca de uma propriedade está vencida, a execução duma hipoteca é o meio pelo qual um banco ou outro credor pode recuperar a propriedade do mutuário. Normalmente, quando uma pessoa pede dinheiro emprestado para comprar bens físicos, como uma casa, carro ou barco, a pessoa concorda com o credor para fazer pagamentos pontuais de um valor especificado em um determinado horário. Dependendo da lei estadual, os credores podem iniciar execuções duma hipoteca após um ou mais pagamentos perdidos.
Existem várias maneiras pelas quais as execuções duma hipoteca podem ser iniciadas. Um banco pode notificar o mutuário que seu empréstimo está inadimplente e a propriedade será confiscada em uma determinada data. Isso dá ao mutuário a chance de compensar os pagamentos ou vender a propriedade para sacar qualquer patrimônio. Em outros casos, o credor pode simplesmente apreender a propriedade, chamada de ação em substituição à execução duma hipoteca . Ao recuperar a propriedade, o credor tem o direito de vender a propriedade, geralmente a um preço reduzido. A tentativa do credor é recuperar o dinheiro ainda devido na propriedade, para que as vendas ou leilões de execução duma hipoteca possam oferecer a propriedade abaixo do valor de mercado.
Escritura em vez de execução duma hipoteca, ou execuções duma hipoteca estrita, como costumam ser chamadas, é a pior alternativa para os mutuários. Alguns estados têm leis que autorizam os mutuários ao patrimônio que possuem na propriedade. Se o credor lucrar com a venda, o mutuário poderá manter uma parte do lucro - no entanto, o credor não tem obrigação de vender o dinheiro com lucro. O credor pode apenas querer recapitular suas perdas rapidamente.
As execuções duma hipoteca que oferecem notificação de inadimplência aos credores são da maior vantagem para o mutuário. O mutuário pode conseguir o dinheiro ou vender a propriedade com lucro ou acima do valor de mercado. Como alternativa, pelo menos o mutuário tem a oportunidade de pagar a dívida em vez de executá-la, o que é prejudicial ao rating de crédito.
As pessoas que enfrentam execuções duma hipoteca podem interromper temporariamente os processos declarando falência. Isso dá ao mutuário a oportunidade de renegociar com o credor na esperança de um cronograma de pagamento mais fácil. Dependendo da duração do processo de falência, o mutuário pode ter que pagar vários meses de pagamentos em atraso para compensar a dívida.
As execuções duma hipoteca podem ser desafiadoras quando mais de uma pessoa reivindica a propriedade. Um credor deve notificar todos os proprietários da intenção de encerrar, para dar a todos os proprietários a mesma oportunidade de pagar pagamentos devidos antes da apreensão ou venda da propriedade. A maioria dos estados possui leis que especificam quanto tempo os co-proprietários ficam antes que a propriedade possa ser apreendida ou vendida.
Algumas pessoas obtêm lucro comprando imóveis ou outros imóveis vendidos nas vendas de encerramento. De fato, existem inúmeros comerciais que sugerem que a compra em execuções duma hipoteca e leilões se traduzirá em dinheiro instantâneo. Essas alegações precisam ser tomadas com um grão de sal. Os leilões de propriedades hipotecadas são frequentemente bem atendidos e bastante competitivos.