Jakie są różne koszty zamknięcia refinansowania?
Kluczowym czynnikiem decydującym o refinansowaniu domu jest to, czy nowa stopa procentowa obniży wartość kredytu hipotecznego na tyle, aby odzyskać koszty zamknięcia refinansowania. Koszty zamknięcia pożyczki obejmują szereg opłat i innych wydatków, które kredytobiorcy muszą zapłacić, aby uzyskać nową hipotekę. Opłaty te zazwyczaj wynoszą od 2 do 3% kwoty pożyczki. Koszty zamknięcia można podzielić na cztery kategorie: opłaty dla pożyczkodawców, opłaty dla osób trzecich, przedpłacone i depozyty oraz opłaty i podatki rządowe.
Najczęstsze opłaty, które pożyczkodawcy ocenią w stosunku do kredytobiorców, to opłata za złożenie wniosku, opłata za udzielenie kredytu i punkty dyskontowe. Aby pokryć koszty administracyjne, większość pożyczkodawców pobiera opłatę od pożyczkobiorcy. Opłata za udzielenie kredytu jest zwykle jednym z największych kosztów zamknięcia refinansowania. Obliczany jest jako procent kwoty pożyczki i zwykle wynosi około 1–2% lub więcej. Jeśli opłata za udzielenie pożyczki jest mniejsza niż 1%, pożyczkodawca zwykle rekompensuje niższą kwotę, obciążając pożyczkobiorcę wyższymi opłatami w innych obszarach, a nawet wyższą stopą procentową.
Wielu kredytobiorców decyduje się na obniżenie oprocentowania pożyczki, płacąc pożyczkodawcy hipotecznemu tzw. Punkty rabatowe lub opłaty dyskontowe. Kredytodawcy zazwyczaj naliczają 1% kwoty pożyczki w celu obniżenia ogólnej stopy procentowej z 1/8 do 1/4%. Większość kredytodawców będzie również wymagać od kredytobiorców pokrycia innych kosztów wstępnych związanych z refinansowaniem domu, w tym opłat za przetwarzanie i ubezpieczenie.
Opłaty osób trzecich to koszty zamknięcia refinansowania, które kredytobiorcy muszą zapłacić sprzedającym, którzy wykonują określone zadania lub usługi niezbędne do zamknięcia pożyczki. Należy dokonać oceny w celu ustalenia wartości godziwej nieruchomości i upewnienia się, że kwota pożyczki nie przekracza wyceny. Ubezpieczenie własności jest wymagane w celu ubezpieczenia pożyczkodawców od strat wynikających z problemów z tytułem własności domu. Koszt polisy zależy od kwoty pożyczki i lokalizacji nieruchomości. Opłata za zamknięcie jest wypłacana prawnikowi lub firmie zamykającej odpowiedzialnej za dokonanie zamknięcia.
Inną grupą kosztów zamknięcia refinansowania, które zwykle płacą pożyczkobiorcy, są przedpłaty i wydatki powiernicze. Przedpłacone odsetki to pieniądze płacone przez pożyczkobiorcę od odsetek należnych do pierwszego dnia miesiąca. Wysokość tego kosztu zależy od oprocentowania pożyczki i daty zamknięcia. W USA kredytobiorcy, którzy uzyskali pożyczki Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA), muszą opłacić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Nie są oni zobowiązani do spłacenia gotówki za ten wydatek, ponieważ koszt, zwykle 1 1/2% kwoty pożyczki, jest uwzględniony w pożyczce.
W przypadkach, gdy kwota pożyczki przekracza 80% szacowanej wartości nieruchomości, pożyczkodawcy mogą wymagać od pożyczkobiorców dokonywania comiesięcznych wpłat na podatek od nieruchomości i rachunek depozytowy ubezpieczenia domu. Płatności są proporcjonalne, zwykle około 1/12 szacowanych rocznych podatków i ubezpieczeń. Większość pożyczkodawców wymagała od kredytobiorców zapłaty z góry kilku miesięcy płatności escrow, aby zapewnić odpowiednie środki na pokrycie podatków i ubezpieczenia w przypadku wyższych niż przewidywano kosztów.
Ostatnia główna kategoria kosztów zamknięcia pożyczek jest nakładana przez samorządy regionalne i lokalne. Wiele gmin pobiera opłaty rejestracyjne za wpisanie aktów i hipotek do rejestrów publicznych. W niektórych hrabstwach i stanach w USA podatki za transfer są pobierane za refinansowanie domu. Koszty te będą się różnić w zależności od lokalizacji i nie zostaną określone przez kredytodawcę hipotecznego.
Aby upewnić się, że konsumenci są świadomi kosztów związanych z uzyskaniem kredytu refinansowego, pożyczkodawcy hipoteczni w USA są prawnie zobowiązani do przekazania klientom dokumentu zwanego oszacowaniem dobrej wiary w koszty zamknięcia. Należy go przekazać klientom w ciągu trzech dni roboczych od otrzymania przez pożyczkodawcę wniosku o pożyczkę. Szacunek kosztów zamknięcia w dobrej wierze wyszczególnia stopę hipoteczną, warunki i koszty rozliczenia związane z pożyczką.
Koszty i opłaty mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy i lokalizacji. Niektórzy pożyczkodawcy mogą pobierać dodatkowe opłaty. Przed złożeniem pełnego wniosku o pożyczkę kredytobiorcy powinni porównać koszty zamknięcia refinansowania różnych instytucji pożyczkowych przed wybraniem pożyczkodawcy hipotecznego.