Was sind die unterschiedlichen Refinanzierungsabschlusskosten?
Ein Schlüsselfaktor für die Entscheidung, ein Haus zu refinanzieren, ist, ob der neue Zinssatz den Hypothekenwert um einen ausreichenden Betrag senkt, um die Refinanzierungskosten zu decken. Die Kreditabschlusskosten setzen sich aus einer Reihe von Gebühren und anderen Kosten zusammen, die Kreditnehmer zahlen müssen, um eine neue Hypothek zu erhalten. Diese Gebühren betragen in der Regel 2 bis 3% des Darlehensbetrags. Die Abschlusskosten können in vier Kategorien eingeteilt werden: Kreditgebergebühren, Gebühren von Dritten, Vorauszahlungen und Treuhandgebühren sowie Regierungsgebühren und -steuern.
Die häufigsten Gebühren, die Kreditgeber für Kreditnehmer berechnen, sind die Antragsgebühr, die Kreditentstehungsgebühr und die Diskontierungspunkte. Um ihre Verwaltungskosten zu decken, erheben die meisten Kreditgeber eine Antragsgebühr. Die Kreditentstehungsgebühr ist in der Regel eine der größten Abschlusskosten für die Refinanzierung. Sie wird als Prozentsatz des Darlehensbetrags berechnet und beträgt in der Regel 1 bis 2% oder mehr. Wenn die Kreditentstehungsgebühr weniger als 1% beträgt, gleicht der Kreditgeber den niedrigeren Betrag in der Regel aus, indem er dem Kreditnehmer höhere Gebühren in anderen Bereichen oder sogar einen höheren Zinssatz berechnet.
Viele Kreditnehmer entscheiden sich dafür, die Zinsen für ihren Kredit zu senken, indem sie dem Hypothekengeber sogenannte Diskontpunkte oder Diskontgebühren zahlen. Kreditgeber berechnen in der Regel 1% des Darlehensbetrags, um den Gesamtzinssatz von 1/8 auf 1/4% zu senken. Die meisten Kreditgeber werden auch verlangen, dass die Kreditnehmer andere Vorabkosten für die Refinanzierung ihres Eigenheims zahlen, einschließlich der Bearbeitungs- und Zeichnungsgebühren.
Gebühren von Dritten sind die Refinanzierungsabschlusskosten, die Kreditnehmer an Lieferanten zahlen müssen, die bestimmte Aufgaben oder Dienstleistungen ausführen, die zum Abschluss des Kredits erforderlich sind. Schätzungen müssen durchgeführt werden, um den beizulegenden Zeitwert der Immobilie zu bestimmen und um sicherzustellen, dass der Darlehensbetrag die Bewertung nicht überschreitet. Eine Eigentumsversicherung ist erforderlich, um Kreditgeber gegen Verluste zu versichern, die durch Probleme mit dem Eigentum eines Eigenheims entstehen. Die Kosten der Police richten sich nach der Höhe des Darlehens und dem Standort der Unterkunft. Eine Abschlussgebühr wird an den Anwalt oder die Abschlussfirma gezahlt, die für die Durchführung des Abschlusses verantwortlich sind.
Eine weitere Gruppe von Refinanzierungsabschlusskosten, die Kreditnehmer normalerweise zahlen, sind Vorauszahlungen und Treuhandkosten. Im Voraus bezahlte Zinsen sind die vom Kreditnehmer bis zum ersten Tag des Monats zu zahlenden Zinsen. Die Höhe dieses Aufwands richtet sich nach dem Zinssatz des Darlehens und dem Stichtag. In den USA müssen Kreditnehmer, die Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) erhalten, eine private Hypothekenversicherung abschließen. Sie müssen diese Ausgaben nicht aus eigener Tasche bezahlen, da die Kosten, in der Regel 1 1/2% des Darlehensbetrags, im Darlehen enthalten sind.
In Fällen, in denen der Darlehensbetrag mehr als 80% des geschätzten Wertes der Immobilie beträgt, können Kreditgeber von Kreditnehmern verlangen, monatliche Einzahlungen auf ein Treuhandkonto für Grundsteuer- und Eigenheimversicherungen vorzunehmen. Die Zahlungen sind anteilig, in der Regel etwa 1/12 der geschätzten jährlichen Steuern und Versicherungen. Die meisten Kreditgeber haben die Kreditnehmer aufgefordert, mehrere Monate der Treuhandzahlung im Voraus zu leisten, um sicherzustellen, dass ausreichende Mittel zur Zahlung der Steuern und Versicherungen für den Fall vorhanden sind, dass die erwarteten Kosten überschritten werden.
Die letzte Hauptkategorie der Kreditabschlusskosten wird von den regionalen und lokalen Gebietskörperschaften erhoben. Viele Gemeinden erheben Aufnahmegebühren für die Eintragung von Urkunden und Hypotheken in die öffentlichen Aufzeichnungen. In einigen Landkreisen und Bundesstaaten der USA werden für die Refinanzierung eines Eigenheims Übertragungssteuern erhoben. Diese Kosten sind je nach Standort unterschiedlich und werden nicht vom Hypothekengeber festgelegt.
Um sicherzustellen, dass die Verbraucher über die mit der Aufnahme eines Refinanzierungskredits verbundenen Kosten informiert sind, müssen Hypothekengeber in den USA ihren Kunden gesetzlich ein Dokument mit der Bezeichnung "Good Faith Estimation of Closing Costs" vorlegen. Es muss den Kunden innerhalb von drei Werktagen nach Eingang des Kreditantrags beim Kreditgeber ausgehändigt werden. In der Schätzung der Abschlusskosten nach Treu und Glauben sind die mit dem Darlehen verbundenen Hypothekenzinsen, Konditionen und Abwicklungskosten aufgeführt.
Die Kosten und Gebühren können je nach Kreditgeber und Standort variieren. Einige Kreditgeber können zusätzliche Gebühren erheben. Vor der vollständigen Beantragung eines Kredits sollten die Kreditnehmer die Refinanzierungsabschlusskosten verschiedener Kreditinstitute vergleichen, bevor sie sich für einen Hypothekengeber entscheiden.