Quais são os diferentes custos de fechamento de refinanciamento?

Um fator importante para decidir refinanciar uma casa é se a nova taxa de juros reduzirá o valor da hipoteca em um montante suficiente para recuperar os custos de fechamento do refinanciamento. Os custos de fechamento de empréstimos consistem em uma variedade de taxas e outras despesas que os mutuários devem pagar para obter uma nova hipoteca. Esses encargos geralmente variam de 2 a 3% do valor do empréstimo. O custo de fechamento pode ser agrupado em quatro categorias: taxas do credor, taxas de terceiros, pré-pago e custódia e taxas e impostos do governo.

Os encargos mais comuns que os credores avaliarão nos mutuários são a taxa de inscrição, a taxa de criação de empréstimos e os pontos de desconto. Para cobrir seus custos administrativos, a maioria dos credores cobra dos devedores uma taxa de inscrição. A taxa de originação de empréstimos é geralmente um dos maiores custos de fechamento de refinanciamento. É calculado como uma porcentagem do valor do empréstimo e normalmente é de 1 a 2% ou mais. Se a taxa de originação do empréstimo for inferior a 1%, o credor normalmente compensará o valor mais baixo cobrando ao mutuário taxas mais altas em outras áreas ou até uma taxa de juros mais alta.

Muitos tomadores de empréstimos optam por diminuir os juros do empréstimo pagando ao credor da hipoteca os chamados pontos de descontos ou taxas de desconto. Os credores geralmente cobram 1% do valor do empréstimo para reduzir a taxa de juros geral de 1/8 a 1/4%. A maioria dos credores também exigirá que os mutuários paguem outros custos iniciais pelo refinanciamento de sua casa, incluindo taxas de processamento e de subscrição.

As taxas de terceiros são os custos de fechamento de refinanciamento que os mutuários devem pagar aos fornecedores que concluem tarefas ou serviços específicos necessários para encerrar o empréstimo. As avaliações devem ser realizadas para determinar o valor justo de mercado do imóvel e para garantir que o valor do empréstimo não exceda a avaliação. O seguro de título é necessário para garantir os credores contra perdas resultantes de problemas com o título de uma casa. O custo da apólice é baseado no valor do empréstimo e na localização da propriedade. Uma taxa de fechamento é paga ao advogado ou empresa de fechamento responsável pela realização do fechamento.

Outro grupo de refinanciamento de custos de fechamento que os mutuários normalmente pagam são pré-pagamentos e custas judiciais. Juros pré-pagos são os mutuários que pagam os juros devidos até o primeiro dia do mês. O valor dessa despesa é determinado pela taxa de juros do empréstimo e pela data de fechamento. Nos EUA, os mutuários que obtêm empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) devem pagar um seguro de hipoteca privada. Eles não precisam pagar diretamente por essa despesa, porque o custo, normalmente 1 1/2% do valor do empréstimo, está incluído no empréstimo.

Nos casos em que o valor do empréstimo é superior a 80% do valor avaliado da propriedade, os credores podem exigir que os mutuários façam depósitos mensais em uma conta de garantia de imposto predial e de seguro residencial. Os pagamentos são calculados proporcionalmente, geralmente cerca de 1/12 dos impostos e seguros anuais estimados. A maioria dos credores exigia que os mutuários pagassem vários meses do pagamento do depósito antecipado para garantir que haja fundos adequados para pagar os impostos e o seguro em caso de custos mais altos do que o previsto.

A última categoria principal de custos de fechamento de empréstimos é cobrada pelos governos regionais e locais. Muitos municípios cobram taxas de registro pela inserção de ações e hipotecas nos registros públicos. Em alguns condados e estados dos EUA, são cobrados impostos de transferência pelo refinanciamento de uma casa. Esses custos diferem de acordo com o local e não são determinados pelo credor hipotecário.

Para garantir que os consumidores estejam cientes dos custos envolvidos na obtenção de um empréstimo de refinanciamento, os credores hipotecários dos EUA são obrigados por lei a fornecer aos clientes um documento chamado Estimativa de boa-fé dos custos de fechamento. Ele deve ser concedido aos clientes dentro de três dias úteis após o credor receber seu pedido de empréstimo. A estimativa de boa-fé dos custos de fechamento relaciona a taxa de hipoteca, os prazos e os custos de liquidação associados ao empréstimo.

Os custos e taxas podem variar dependendo do credor e da localização. Alguns credores podem cobrar taxas adicionais. Antes de enviar um pedido completo de empréstimo, os mutuários devem comparar os custos de fechamento de refinanciamento de várias instituições de crédito antes de escolher um credor hipotecário.