Quels sont les différents coûts de clôture de refinancement?
Un facteur clé pour décider de refinancer une maison est de savoir si le nouveau taux d'intérêt réduira la valeur de l'hypothèque d'un montant suffisant pour recouvrer les frais de clôture du refinancement. Les coûts de clôture du prêt consistent en un assortiment de frais et d’autres dépenses que les emprunteurs doivent payer pour obtenir un nouveau prêt hypothécaire. Ces frais varient généralement entre 2 et 3% du montant du prêt. Les frais de clôture peuvent être regroupés en quatre catégories: frais de prêteur, frais de tiers, prépayés et entiercés et frais et taxes gouvernementaux.
Les frais les plus courants que les prêteurs imputeront aux emprunteurs sont les frais de dossier, les frais de montage et les points d’escompte. Pour couvrir leurs frais administratifs, la plupart des prêteurs imputent aux emprunteurs des frais de dossier. Les frais d'origination du prêt sont généralement l'un des plus importants frais de clôture du refinancement. Il est calculé en tant que pourcentage du montant du prêt et se situe généralement entre 1 et 2%, voire plus. Si les frais d'origination du prêt sont inférieurs à 1%, le prêteur compensera généralement le montant inférieur en facturant à l'emprunteur des frais plus élevés dans d'autres domaines, voire un taux d'intérêt plus élevé.
De nombreux emprunteurs choisissent de réduire les intérêts de leur prêt en payant au prêteur hypothécaire ce que l’on appelle les points d’escompte. Les prêteurs facturent généralement 1% du montant du prêt afin de réduire le taux d'intérêt global de 1/8 à 1/4%. La plupart des prêteurs exigeront également des emprunteurs qu'ils paient d'autres frais initiaux pour le refinancement de leur maison, y compris les frais de traitement et de souscription.
Les frais de tiers correspondent aux frais de clôture du refinancement que les emprunteurs doivent payer aux fournisseurs exécutant des tâches ou services spécifiques nécessaires à la clôture du prêt. Des évaluations doivent être effectuées pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété et pour vous assurer que le montant du prêt ne dépasse pas l'évaluation. Une assurance titres est nécessaire pour assurer les prêteurs contre les pertes résultant de problèmes liés au titre d'une maison. Le coût de la police est basé sur le montant du prêt et l'emplacement de la propriété. Des frais de clôture sont versés à l’avocat ou au cabinet de clôture chargé d’exécuter la clôture.
Un autre groupe de frais de clôture de refinancement que les emprunteurs paient généralement comprend les frais de pré-paiement et de séquestre. Les intérêts payés d'avance correspondent à l'argent que les emprunteurs paient sur les intérêts dus jusqu'au premier jour du mois. Le montant de cette dépense est déterminé par le taux d'intérêt du prêt et la date de clôture. Aux États-Unis, les emprunteurs qui obtiennent un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) doivent souscrire une assurance hypothécaire privée. Ils ne sont pas tenus de payer eux-mêmes cette dépense, car le coût, généralement 1 1/2% du montant du prêt, est inclus dans le prêt.
Dans les cas où le montant du prêt est supérieur à 80% de la valeur estimée de la propriété, les prêteurs peuvent demander aux emprunteurs de faire des dépôts mensuels dans un compte séquestre d’assurance fiscale et d’assurance habitation. Les paiements sont calculés au prorata, généralement autour de 1/12 des taxes annuelles et assurances estimées. La plupart des prêteurs ont obligé les emprunteurs à payer plusieurs mois de paiement séquestre à l'avance afin de s'assurer qu'il y avait suffisamment de fonds pour payer les taxes et l'assurance en cas de coûts plus élevés que prévu.
La dernière grande catégorie de frais de clôture de prêt est prélevée par les gouvernements régionaux et locaux. De nombreuses municipalités facturent des frais d'enregistrement pour l'inscription d'actes et d'hypothèques dans les archives publiques. Aux États-Unis, dans certains comtés et états, des taxes de transfert sont perçues pour le refinancement d’une maison. Ces coûts diffèrent selon les endroits et ne sont pas déterminés par le prêteur hypothécaire.
Pour s'assurer que les consommateurs connaissent les coûts liés à l'obtention d'un prêt de refinancement, les prêteurs hypothécaires aux États-Unis sont tenus par la loi de fournir à leurs clients un document appelé Estimation de bonne foi des coûts de clôture. Il doit être remis aux clients dans les trois jours ouvrables suivant la réception de la demande de prêt par le prêteur. L'estimation de bonne foi des coûts de clôture détaille le taux hypothécaire, les conditions et les coûts de règlement associés au prêt.
Les coûts et les frais peuvent varier en fonction du prêteur et de l'emplacement. Certains prêteurs peuvent imposer des frais supplémentaires. Avant de soumettre une demande de prêt complète, les emprunteurs doivent comparer les coûts de clôture du refinancement de diverses institutions prêteuses avant de choisir un prêteur hypothécaire.