Quali sono i diversi costi di chiusura di rifinanziamento?
Un fattore chiave per decidere di rifinanziare una casa è se il nuovo tasso di interesse abbasserà il valore del mutuo di un importo sufficiente per recuperare i costi di chiusura del rifinanziamento. I costi di chiusura del prestito consistono in un assortimento di commissioni e altre spese che i mutuatari devono pagare per ottenere una nuova ipoteca. Tali spese variano generalmente dal 2 al 3% dell'importo del prestito. Il costo di chiusura può essere raggruppato in quattro categorie: commissioni del creditore, commissioni di terzi, prepagate e deposito a garanzia e tasse e imposte governative.
Gli oneri più comuni che i finanziatori valuteranno sui mutuatari sono la quota di iscrizione, la commissione di erogazione del prestito e i punti di sconto. Per coprire i costi amministrativi, la maggior parte dei finanziatori addebita ai mutuatari una tassa di iscrizione. La commissione di concessione del prestito è di solito uno dei maggiori costi di chiusura del rifinanziamento. Viene calcolato come percentuale dell'importo del prestito e in genere è compreso tra l'1 e il 2% o più. Se la commissione di concessione del prestito è inferiore all'1%, il creditore di solito compensa l'importo inferiore addebitando al mutuatario commissioni più elevate in altre aree, o anche un tasso di interesse più elevato.
Molti mutuatari scelgono di ridurre gli interessi sul proprio prestito pagando al prestatore di mutui i cosiddetti punti di sconto o commissioni di sconto. I finanziatori addebiteranno generalmente l'1% dell'importo del prestito per ridurre il tasso di interesse complessivo dall'1 / 8 all'1 / 4%. La maggior parte dei finanziatori richiederà anche ai mutuatari di pagare altri costi iniziali per il rifinanziamento della propria casa, comprese le spese di elaborazione e di sottoscrizione.
Le commissioni di terzi sono i costi di chiusura del rifinanziamento che i mutuatari devono pagare ai venditori che completano attività o servizi specifici necessari per chiudere il prestito. Le valutazioni devono essere eseguite per determinare il valore equo di mercato della proprietà e per assicurarsi che l'importo del prestito non superi la valutazione. L'assicurazione del titolo è richiesta per assicurare i finanziatori contro le perdite derivanti da problemi con il titolo di una casa. Il costo della polizza si basa sull'importo del prestito e sulla posizione della proprietà. Una tassa di chiusura viene pagata all'avvocato o all'impresa di chiusura responsabile dell'esecuzione della chiusura.
Un altro gruppo di rifinanziamenti che chiudono i costi che i mutuatari in genere pagano sono i pagamenti anticipati e le spese di deposito a garanzia. Gli interessi anticipati sono i soldi che i mutuatari pagano sugli interessi dovuti fino al primo giorno del mese. L'importo di questa spesa è determinato dal tasso di interesse del prestito e dalla data di chiusura. Negli Stati Uniti, i mutuatari che ottengono prestiti della Federal Housing Administration (FHA) devono pagare un'assicurazione per i mutui privati. Non sono tenuti a pagare di tasca propria tali spese poiché il costo, in genere 1 1/2% dell'importo del prestito, è incluso nel prestito.
Nei casi in cui l'importo del prestito è superiore all'80% del valore stimato della proprietà, i prestatori possono richiedere ai mutuatari di effettuare depositi mensili in una tassa sulla proprietà e un conto di deposito assicurativo dei proprietari di case. I pagamenti sono proporzionati, di solito circa 1/12 delle imposte e assicurazioni annuali stimate. La maggior parte dei prestatori ha richiesto ai mutuatari di pagare in anticipo diversi mesi del pagamento dell'impegno per garantire che vi siano fondi adeguati per pagare le tasse e l'assicurazione in caso di costi superiori alle previsioni.
L'ultima grande categoria di costi di chiusura del prestito è riscossa dai governi regionali e locali. Molti comuni applicano tasse di registrazione per l'iscrizione di atti e mutui nei registri pubblici. In alcune contee e stati degli Stati Uniti, le tasse di trasferimento sono addebitate per il rifinanziamento di una casa. Questi costi differiranno in base all'ubicazione e non sono determinati dal creditore ipotecario.
Per garantire che i consumatori siano consapevoli dei costi connessi all'ottenimento di un prestito di rifinanziamento, gli istituti di credito ipotecario negli Stati Uniti sono tenuti per legge a fornire ai clienti un documento chiamato Stima della buona fede dei costi di chiusura. Deve essere consegnato ai clienti entro tre giorni lavorativi dal momento in cui il prestatore riceve la domanda di prestito. La stima della buona fede dei costi di chiusura elenca in dettaglio il tasso ipotecario, le condizioni e i costi di regolamento associati al prestito.
I costi e le commissioni possono variare a seconda del prestatore e della posizione. Alcuni istituti di credito potrebbero addebitare costi aggiuntivi. Prima di presentare una domanda completa per un prestito, i mutuatari dovrebbero confrontare i costi di chiusura del rifinanziamento di vari istituti di credito prima di scegliere un mutuante.