Co to jest leasing zamknięty?
Dzierżawa zamknięta, zwana także leasingiem przejściowym lub leasingiem netto, jest rodzajem umowy najmu, która nie zobowiązuje najemcy do zakupu nieruchomości w momencie wygaśnięcia umowy. Ten rodzaj umowy umożliwia leasingobiorcy ocenę bieżącej wartości nieruchomości w momencie wygaśnięcia umowy najmu oraz ustalenie, czy nieruchomość zyskała na wartości lub uległa amortyzacji w trakcie trwania umowy. Jeśli wartość nieruchomości uległa amortyzacji, najemca może po prostu zakończyć relację i znaleźć nowe mieszkanie. W sytuacjach, gdy nieruchomość została doceniona, najemca może zdecydować się na wykonanie w ramach umowy najmu postanowień umożliwiających dokończenie zakupu nieruchomości.
Chociaż istnieją różnice w sposobie zawierania umowy najmu na koniec, podstawowy model wymaga obliczenia przewidywanej wartości nieruchomości na koniec umowy najmu. Na przykład, jeśli przedmiotowa nieruchomość jest pojazdem, wycena przewidywanej wartości na koniec umowy najmu może stanowić połowę pierwotnej ceny zakupu. Tę wartość szacunkową stosuje się do obliczenia kwoty miesięcznych płatności, aby na koniec leasingu dzierżawca mógł zapłacić właścicielowi przewidywaną wartość, a tym samym być właścicielem pojazdu.
To właśnie tutaj umowa najmu na koniec stanowi ważną opcję dla leasingobiorcy. Jeżeli amortyzacja pojazdu przekroczyła oczekiwania, najemca może zrezygnować z opcji zakupu pod koniec okresu leasingu. Zamiast tego właściciel zachowuje pełny tytuł. Jeżeli najemca zdecyduje się na zakup pojazdu pomimo dodatkowej amortyzacji, zapłaci właścicielowi wartość, która była przewidywana i wykorzystana do ustrukturyzowania umowy najmu, skutecznie płacąc więcej za pojazd, niż jest w rzeczywistości wart. W większości przypadków najemca jest bardziej skłonny po prostu zwrócić pojazd właścicielowi i poszukać innego transportu.
Zdarzają się przypadki, gdy ten sam model dotyczy innych rodzajów nieruchomości, w tym nieruchomości. W tym przypadku leasingobiorca może faktycznie skorzystać z sytuacji najmu zamkniętego, aby zabezpieczyć nieruchomość o wartości przekraczającej wartość przewidywaną w momencie wejścia w życie umowy najmu. W zależności od tego, jak sformułowane są postanowienia umowy najmu, najemca może mieć możliwość zakupu nieruchomości według kwoty przewidywanej na początku umowy najmu. Oznacza to, że jeśli nieruchomość zyskała około dwadzieścia procent więcej niż wcześniej przewidywano, najemca może skorzystać z opcji i kupić nieruchomość według niższej prognozy, zamiast bieżącej wartości rynkowej.
Ponieważ model leasingu zamkniętego podlega lokalnym przepisom, ważne jest, aby wiedzieć, które warunki podlegają przepisom prawa lokalnego. W niektórych obszarach najemca może nie mieć możliwości zakupu po niższej przewidywanej wartości, jeżeli nieruchomość zyskała na wartości powyżej wcześniejszych oczekiwań. Podobnie jak w przypadku każdego rodzaju umowy prawnej, ważne jest, aby zrozumieć, w jaki sposób każde postanowienie umowy obowiązywałoby w różnych scenariuszach, zanim jeszcze podejmie zobowiązanie.