Co to jest egzamin tytułowy?

Egzamin tytułowy jest jednym z kluczowych elementów transakcji na rynku nieruchomości. Zapewnia, że ​​tytuł nieruchomości jest zbywalny lub nadaje się do sprzedaży. Egzaminy tytułowe sprawdzają, czy na nieruchomości nie występują żadne obciążenia. Obciążenie to wszystko, co może zakłócić sprzedaż nieruchomości, takie jak niezapłacone zastawy podatkowe lub wszelkie ograniczenia nałożone na nieruchomość. Egzaminy dokonują również przeglądu historii własności, w tym wszystkich trustów, woli i czynów związanych z nieruchomościami w przeszłości. Nazywa się to przeglądem łańcucha tytułu i sprawdza, czy własność nieruchomości może być prawnie powiązana z kimkolwiek innym niż obecny nabywca i sprzedawca.

Badanie własności następuje, gdy nieruchomość jest objęta umową. W ramach umowy kupujący i sprzedający przechodzą rundę negocjacji i kontroli, które mogą trwać do daty końcowej. Wszystko, co okaże się nie tak, gdy nieruchomość jest objęta umową, daje kupującemu możliwość wycofania się ze sprzedaży lub negocjacji ze sprzedawcą w celu naprawienia sytuacji. Badanie tytułu jest być może najważniejszą częścią tego procesu. Bez tego nabywca mógłby ostatecznie nabyć nieruchomość, która legalnie należy do kogoś innego, lub być może ma niespłacone długi, które ostatecznie mogą prowadzić do roszczenia innej osoby o prawną własność nieruchomości.

Egzamin tytułowy jest zwykle przeprowadzany przez firmę tytułową lub wykwalifikowanego pełnomocnika. Każde z tych źródeł zwykle wymaga opłaty za egzamin tytułowy. W przypadku zaciągnięcia pożyczki na nieruchomości przez potencjalnego nabywcę, pożyczkodawca może pokryć koszt opłaty za badanie tytułu, ponieważ w interesie pożyczkodawcy leży upewnienie się, że tytuł jest zbywalny. W niektórych przypadkach koszt badania może jednak spaść na kupującego, a nawet na sprzedawcę, w zależności od tego, co jest negocjowane w umowie.

Większość historii podatku od nieruchomości i historii własności badanych podczas egzaminu własności jest publicznie rejestrowana i może zostać sprawdzona przez kupującego bez pomocy osoby trzeciej. Jednak do celów prawnych strona trzecia jest prawie zawsze wymagana i na pewno zalecana. Bez profesjonalnego badania nabywca lub sprzedawca nie będzie mógł wykupić ubezpieczenia własności nieruchomości. Ubezpieczenie tytułu jest bardzo powszechne w Stanach Zjednoczonych i stale zyskuje na popularności w pozostałej części świata. Ubezpieczenie tytułu prawnego prawnie uznaje, że profesjonalna strona trzecia zbadała tytuł nieruchomości i ustaliła, że ​​jest ona zbywalna. Jeżeli w przyszłości tytuł okaże się wadliwy, kupujący lub sprzedawca, który normalnie wykupił ubezpieczenie, będzie chroniony i rekompensowany za część lub całość wynikłych szkód.