Co je to titulní zkouška?

Zkoumání titulu je jedním z klíčových prvků transakcí s nemovitostmi. Zajišťuje, že vlastnické právo k nemovitosti je obchodovatelné nebo vhodné k prodeji. Zkoušky titulu sledují, zda na nemovitosti nejsou nějaké překážky. Zatížení je cokoli, co by mohlo narušit prodej nemovitosti, například nezaplacená zástavní práva nebo jakákoli omezení na majetek. Zkoušky také přezkoumávají historii vlastnictví, včetně všech trustů, vůlí a skutků spojených s majetkem v minulosti. Říká se tomu přezkoumání řetězce titulu a zkontroluje, zda může být vlastnictví nemovitosti právně vázáno na kohokoli jiného než současného kupujícího a prodávajícího.

K přezkoumání titulu dochází, když je nemovitost na základě smlouvy. Při uzavření smlouvy se kupující a prodávající podrobí řadě vyjednávání a kontrol, které mohou trvat až do uzávěrky. Všechno, co je v době, kdy je nemovitost ve smlouvě, nepříjemné, dává kupujícímu šanci odstoupit od prodeje nebo jednat s prodávajícím o nápravě situace. Zkoumání názvu je možná nejdůležitější součástí tohoto procesu. Bez něj by kupující mohl nakonec koupit nemovitost, která legálně patří někomu jinému, nebo možná má nezaplacené dluhy, které by nakonec mohly vést k tomu, že by si někdo vyžádal legální vlastnictví nemovitosti.

Zkouška titulu je obvykle prováděna titulní společností nebo kvalifikovaným právníkem. Jeden z těchto zdrojů obvykle vyžaduje poplatek za zkoušku titulu. Pokud potenciální kupující uzavírá půjčku na nemovitost, může věřitel uhradit náklady na poplatek za zkoušku titulu, protože je také v zájmu věřitele zajistit, aby titul byl obchodovatelný. V některých případech však mohou náklady na prohlídku připadnout kupujícímu nebo dokonce prodejci v závislosti na tom, co je sjednáno ve smlouvě.

Většina majetkové daně a historie vlastnictví zkoumané během zkoušky titulu jsou veřejnými záznamy a kupující by je mohl zkontrolovat bez pomoci třetí strany. Pro právní účely je však třetí strana téměř vždy vyžadována a určitě doporučována. Bez odborné zkoušky nebude kupující nebo prodávající schopen uzavřít pojištění majetku. Pojištění titulu je ve Spojených státech velmi běžné a ve zbytku světa si získává stále větší oblibu. Pojištění titulu právně uznává, že profesionální třetí strana přezkoumala vlastnické právo k nemovitosti a určila, že je obchodovatelná. Pokud se v budoucnu ukáže, že titul je vadný, bude kupující nebo prodávající, který si pojištění běžně zakoupil, chráněni před některými nebo všemi z toho vyplývajících škod a bude jim odškodněn.