Co obejmuje umowa brokera nieruchomości?
Umowa brokera nieruchomości to umowa między właścicielem domu do wynajęcia, który chce sprzedać, a brokerem, który działa jako pośrednik w transakcji. Umowa określi warunki umowy, w tym działania, które wykona broker. Będzie również szczegółowo wyszczególniał rekompensatę, którą sprzedawca wypłaci brokerowi, oraz konkretne okoliczności, które spowodują płatność.
Zasadniczo umowa pośrednika w obrocie nieruchomościami dotyczy jedynie umowy między brokerem a sprzedawcą. W niektórych krajach broker może mieć również umowę ze sprzedawcą, na przykład na pokrycie czeku kredytowego lub organizację finansowania. Jednak w większości przypadków ten rodzaj umowy ogranicza się do wynajmu, a nie sprzedaży.
Najbardziej podstawową częścią umowy pośrednika w obrocie nieruchomościami jest określenie charakteru relacji między brokerem a sprzedawcą, w szczególności poziomu wyłączności dostępnej dla brokera. Najbardziej restrykcyjna jest agencja wyłączna, w której pośrednik jest jedyną osobą, która może sprzedać nieruchomość w imieniu właściciela i żaden inny pośrednik nie może zarobić żadnych pieniędzy ze sprzedaży. Mniej restrykcyjnym wariantem jest wyłączne prawo do sprzedaży, w którym, chociaż tylko określony pośrednik może sprzedać nieruchomość, pośrednik może współpracować z innymi firmami w celu sprzedaży nieruchomości i może przekazać część opłaty zapłaconej przez kupującego. Najmniej restrykcyjnym rozwiązaniem jest otwarta aukcja, która pozwala wielu brokerom na sprzedaż nieruchomości, a tylko ten, który organizuje faktyczną sprzedaż, otrzymuje rekompensatę od kupującego.
Umowa określi również ustalenia dotyczące odszkodowań. Najczęściej wiąże się to z tym, że kupujący płaci uzgodniony i stały procent ostatecznej ceny sprzedaży po sprzedaży domu. Teoria polega na tym, że ten system, w przeciwieństwie do stałej opłaty, zachęca brokerów do uzyskania najlepszej możliwej ceny dla kupującego. Niektóre analizy ekonomiczne kwestionują to, stwierdzając, że brokerzy mogą kusić się, aby zalecić wcześniejszą obniżkę ceny, ponieważ dodatkowa prowizja, którą otrzymaliby od wyższej ceny, nie jest warta dodatkowego czasu oczekiwania.
Umowa pośrednika w obrocie nieruchomościami musi również określać, w jaki sposób każda ze stron może rozwiązać umowę. W przypadku otwartych ofert zazwyczaj nie stanowi to problemu, ponieważ kupujący może zwykle po prostu wycofać nieruchomość ze sprzedaży lub odrzucić oferty wniesione przez konkretnego brokera. W przypadku umów na wyłączność często sprzedawca odzyskuje prawo do zatrudniania innych brokerów. Niektórzy kupujący mogą być w stanie negocjować klauzule, które dają im prawo do wcześniejszego zakończenia okresu wyłączności, jeśli mogą wykazać, że pośrednik nie wprowadził odpowiednio na rynek nieruchomości.