Cosa è incluso in un accordo di agente immobiliare?
Un contratto di agente immobiliare è un contratto tra un proprietario di casa che cerca di vendere e un broker che funge da intermediario nell'affare. L'accordo definirà i termini dell'accordo, comprese le azioni che il broker eseguirà. Descriverà inoltre in dettaglio la compensazione che il venditore pagherà al broker e le circostanze specifiche che determineranno il pagamento.
Generalmente un accordo di broker immobiliare si riferisce solo a un accordo tra un broker e un venditore. In alcuni paesi un broker può anche avere un contratto con un venditore, ad esempio per coprire un controllo del credito o organizzare un finanziamento. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, questo tipo di contratto è limitato ai noleggi anziché alle vendite.
La parte fondamentale di un accordo di broker immobiliare è la definizione della natura del rapporto tra il broker e il venditore, in particolare il livello di esclusività disponibile per il broker. La più restrittiva è un'agenzia esclusiva, in cui il broker è l'unica persona autorizzata a vendere la proprietà per conto del proprietario e nessun altro broker può guadagnare denaro dalla vendita. Una variante meno restrittiva è il diritto esclusivo di vendita in cui, sebbene solo il broker specifico possa vendere la proprietà, il broker è autorizzato a lavorare con altre aziende per commercializzare la proprietà e può trasferire una quota della commissione pagata dall'acquirente. L'accordo meno restrittivo è la quotazione aperta, che consente a più broker di commercializzare una proprietà, con solo chi organizza la vendita effettiva ottenere un risarcimento dall'acquirente.
L'accordo preciserà inoltre le modalità di indennizzo. Più comunemente questo implica che l'acquirente paghi una percentuale concordata e fissa del prezzo di vendita finale una volta che la casa viene venduta. La teoria è che questo sistema, al contrario di una commissione fissa, incoraggia i broker a ottenere il miglior prezzo possibile per l'acquirente. Alcuni studi economici mettono in dubbio questo, concludendo che i broker potrebbero essere tentati di raccomandare di accontentarsi di un prezzo inferiore in precedenza perché la commissione aggiuntiva che riceverebbero da un prezzo più alto non vale il tempo di attesa aggiuntivo.
Un accordo di agente immobiliare deve anche precisare come entrambe le parti possono annullare l'accordo. Con gli elenchi aperti, questo di solito non è un problema poiché l'acquirente può semplicemente ritirare la proprietà dalla vendita o rifiutare le offerte presentate da un determinato broker. Con le offerte di esclusiva, ci sarà spesso un periodo di tempo fisso prima che il venditore riacquisti il diritto di assumere altri broker. Alcuni acquirenti possono essere in grado di negoziare clausole che danno loro il diritto di terminare un periodo di esclusività prima se possono dimostrare che il broker non è riuscito a commercializzare adeguatamente la proprietà.