Que comprend un contrat de courtier immobilier?
Un contrat de courtier immobilier est un contrat entre un propriétaire qui cherche à vendre et un courtier qui agit en tant qu'intermédiaire dans la transaction. L'accord définira les termes de la transaction, y compris les actions que le courtier effectuera. Il détaillera également l'indemnisation que le vendeur versera au courtier et les circonstances spécifiques qui déclencheront le paiement.
En règle générale, un contrat de courtier immobilier fait uniquement référence à une transaction entre un courtier et un vendeur. Dans certains pays, un courtier peut également avoir un contrat avec un vendeur, par exemple pour couvrir une vérification de crédit ou organiser un financement. Cependant, dans la plupart des cas, ce type d’affaire se limite aux locations plutôt qu’aux ventes.
La partie la plus fondamentale d'un contrat de courtier immobilier consiste à définir la nature de la relation entre le courtier et le vendeur, en particulier le niveau d'exclusivité disponible pour le courtier. La plus restrictive est une agence exclusive, dans laquelle le courtier est la seule personne autorisée à vendre le bien pour le compte du propriétaire, et aucun autre courtier ne peut gagner de l'argent de la vente. Une variante moins restrictive est le droit exclusif de vendre dans lequel, bien que seul le courtier spécifique puisse vendre la propriété, le courtier est autorisé à travailler avec d'autres sociétés pour commercialiser la propriété et peut répercuter une partie des frais payés par l'acheteur. L'arrangement le moins restrictif est la liste ouverte, qui permet à plusieurs courtiers de commercialiser une propriété. Seul celui qui organise la vente reçoit une compensation de la part de l'acheteur.
L'accord précisera également les modalités de compensation. Le plus souvent, l'acheteur paie un pourcentage convenu et fixe du prix de vente final une fois la maison vendue. La théorie est que ce système, par opposition à une commission fixe, encourage les courtiers à obtenir le meilleur prix possible pour l'acheteur. Certaines études économiques remettent en question cette hypothèse, concluant que les courtiers pourraient être tentés de recommander un prix inférieur plus tôt, car la commission supplémentaire qu'ils recevraient d'un prix plus élevé ne vaut pas le temps d'attente supplémentaire.
Un contrat de courtier immobilier doit également préciser comment l’une ou l’autre des parties peut annuler le contrat. Avec les inscriptions ouvertes, cela ne pose généralement pas de problème car l'acheteur peut généralement simplement retirer la propriété de la vente ou refuser les offres présentées par un courtier particulier. Avec les offres d'exclusivité, il faudra souvent un délai fixe avant que le vendeur ne récupère le droit d'embaucher d'autres courtiers. Certains acheteurs peuvent être en mesure de négocier des clauses qui leur donnent le droit de mettre fin à une période d'exclusivité plus tôt s'ils peuvent prouver que le courtier n'a pas réussi à commercialiser correctement la propriété.