Vad ingår i ett fastighetsmäklareavtal?

Ett fastighetsmäklareavtal är ett avtal mellan en husägare som vill sälja och en mäklare som fungerar som mellanhand i affären. Avtalet kommer att definiera villkoren för affären, inklusive vilka åtgärder mäklaren kommer att utföra. Det kommer också att beskriva kompensationen som säljaren betalar till mäklaren och de specifika omständigheter som kommer att utlösa betalningen.

I allmänhet avser ett fastighetsmäklareavtal bara en affär mellan en mäklare och en säljare. I vissa länder kan en mäklare också ha ett avtal med en säljare, till exempel för att täcka en kreditkontroll eller arrangera finansiering. Men i de flesta fall är denna typ av avtal begränsad till hyror snarare än försäljning.

Den mest grundläggande delen av ett fastighetsmäklareavtal är att definiera arten av förhållandet mellan mäklaren och säljaren, särskilt nivån på exklusivitet som är tillgänglig för mäklaren. Det mest restriktiva är en exklusiv byrå där mäklaren är den enda personen som får sälja fastigheten på ägarens vägnar och inga andra mäklare kan tjäna pengar på försäljningen. En mindre restriktiv variant är exklusiv rätt att sälja där, även om endast den specifika mäklaren kan sälja fastigheten, mäklaren tillåts samarbeta med andra företag för att marknadsföra fastigheten och kan vidarebefordra en del av den avgift som köparen betalar. Det minst restriktiva arrangemanget är den öppna noteringen, som tillåter flera mäklare att marknadsföra en fastighet, med bara den som ordnar den faktiska försäljningen som får ersättning från köparen.

Avtalet anger också kompensationsarrangemangen. Vanligtvis handlar det om att köparen betalar en överenskommen och fast procentsats av det slutliga försäljningspriset när hemmet har sålts. Teorin är att detta system, i motsats till en fast avgift, uppmuntrar mäklare att få bästa möjliga pris för köparen. Vissa ekonomiska studier ifrågasätter detta och drar slutsatsen att mäklare kan bli frestade att rekommendera att betala för ett lägre pris tidigare eftersom den extra provisionen de skulle få från ett högre pris inte är värt den extra väntetiden.

Ett fastighetsmäklareavtal måste också ange hur endera sidan kan säga upp avtalet. Med öppna listor är detta vanligtvis inte en fråga eftersom köparen vanligtvis helt enkelt kan dra tillbaka fastigheten från försäljning eller avslå erbjudanden som tas in av en viss mäklare. Med exklusivitetsavtal kommer det ofta att finnas en fast tidsperiod innan säljaren återfår rätten att anställa andra mäklare. Vissa köpare kan kanske förhandla om klausuler som ger dem rätt att avsluta en exklusivitetsperiod tidigare om de kan visa att mäklaren inte har lyckats marknadsföra fastigheten på ett adekvat sätt.