Co to jest amortyzacja hipoteczna?
Amortyzacja hipoteczna to sytuacja, w której saldo główne kredytu hipotecznego maleje w miarę upływu czasu, gdy kredytobiorca dokonuje okresowych płatności. Zasadniczo amortyzacja jest bardzo pożądanym stanem rzeczy, ponieważ jeśli hipoteka nie jest amortyzowana, oznacza to, że pożyczkobiorca nie dokonuje żadnych postępów w sprawie pożyczki. Historycznie większość hipotek była zaprojektowana tak, aby amortyzować się automatycznie, o ile kredytobiorca dokonał minimalnych płatności, chociaż zastosowano również nieco inne ustalenia, w tym hipoteki o ujemnej amortyzacji i hipoteki o zmiennej stopie procentowej lub tylko odsetki.
Kiedy pożyczkobiorca zaciąga kredyt hipoteczny, bank siada, aby ustalić kwoty okresowych płatności w całym okresie kredytowania. Każda płatność okresowa musi w pełni obejmować odsetki i obejmować część kapitału hipotecznego podlegającego amortyzacji. Celem jest pełna amortyzacja kredytu hipotecznego, co jest fantazyjnym sposobem powiedzenia „spłacono” na koniec okresu kredytowania.
W sytuacji, gdy nie dochodzi do spłaty kredytu hipotecznego, okresowe płatności będą musiały zostać dostosowane, tak aby kredytobiorca spłacał kwotę główną. Może to być zaskakujące dla kredytobiorców, ponieważ ich płatności mogą nagle wzrosnąć.
Rachunkowość amortyzacji może być bardzo skomplikowana. Kredytobiorcy powinni wiedzieć, że amortyzacja hipoteczna rozpoczyna się powoli. We wczesnych latach pożyczki większość płatności dotyczyła odsetek, a jedynie niewielka część procentowa była wypłacana w stosunku do kwoty głównej. W miarę spłacania coraz większej części kapitału odsetki maleją, co prowadzi do większej amortyzacji kredytu hipotecznego w późniejszych latach pożyczki i późniejszego wzrostu kapitału własnego pożyczkobiorcy w domu.
Wielu kredytobiorców siada z kalkulatorem hipotecznym, gdy przygotowują się do zaciągnięcia pożyczki, podłączając kwotę zaliczki, kwotę pożyczki i stopę procentową, aby oszacować, jak wysokie będą ich miesięczne raty . Jedną rzeczą do rozważenia przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego jest kwota pieniędzy, która zostanie wypłacona przez cały okres kredytowania; z kalkulatorem hipotecznym, który szacuje miesięczne raty, trudno jest zobaczyć ogólny obraz. Spłaty kredytu hipotecznego o wysokim oprocentowaniu i długoterminowym mogą z łatwością podwoić kwotę pożyczki lub więcej, co jest na ogół niepożądane.
Dzięki złożoności rachunkowości amortyzacji większość banków jest bardzo sztywna w kwestii kwot płatności. Niektóre banki faktycznie grzywną kredytobiorców, którzy starają się spłacać co miesiąc w celu szybszego spłacania kredytów hipotecznych, podczas gdy inne akceptują nadpłaty, ale zabierają je z końcem pożyczki, zamiast dać pożyczkobiorcy przerwę przy następnej płatności . Innymi słowy, jeśli pożyczkobiorca dokona dużej płatności w grudniu, rachunek za styczeń nie zostanie obniżony. Zamiast tego rachunek za ostatnią spłatę kredytu hipotecznego zostanie zmniejszony, co skróci okres kredytowania. Pożyczkobiorcy, którzy planują zapłacić ponad minimum, powinni znaleźć pożyczkodawcę, który zezwala na tę praktykę.