Che cos'è l'ammortamento dei mutui?
L'ammortamento del mutuo è una situazione in cui il saldo principale di un mutuo diminuisce nel tempo man mano che il mutuatario effettua pagamenti periodici. Come regola generale, l'ammortamento è una situazione molto desiderabile, perché se un mutuo non sta ammortizzando, significa che il mutuatario non sta facendo alcun progresso sul prestito. Storicamente, la maggior parte dei mutui è stata progettata per ammortizzare automaticamente fintanto che il mutuatario ha effettuato i pagamenti minimi, sebbene siano stati utilizzati anche accordi leggermente diversi tra cui mutui per ammortamento negativo e mutui a tasso variabile o solo per interessi.
Quando un mutuatario sottoscrive un mutuo, la banca si siede per determinare gli importi dei pagamenti periodici lungo la durata del prestito. Ogni pagamento periodico deve coprire interamente gli interessi e includere una parte del capitale che l'ipoteca deve ammortizzare. L'obiettivo è che il mutuo sia completamente ammortizzato, un modo elegante per dire "ripagato", alla fine della durata del prestito.
In una situazione in cui non si verificano ammortamenti dei mutui, i pagamenti periodici dovranno essere adeguati in modo tale che il debitore stia pagando contro il capitale. Questo può essere sorprendente per i mutuatari, poiché i loro pagamenti potrebbero saltare all'improvviso.
La contabilità di ammortamento può diventare estremamente complicata. Ciò che i mutuatari devono sapere sull'ammortamento dei mutui è che inizia lentamente. Nei primi anni del prestito, la maggior parte dei pagamenti è applicata agli interessi, con solo una piccola percentuale contraria al capitale. Man mano che sempre più capitale viene ripagato, l'interesse diminuisce, portando a un maggiore ammortamento dei mutui negli anni successivi del prestito e un conseguente aumento del capitale del debitore nella casa.
Molti mutuatari si siedono con un calcolatore di ipoteca quando si preparano a sottoscrivere un prestito, collegando l'importo del loro acconto, l'importo del prestito e il tasso di interesse per ottenere una stima di quanto saranno alti i loro pagamenti mensili . Una cosa da considerare quando si stipula un mutuo è la quantità di denaro che verrà erogata durante la durata del prestito; con un calcolatore di ipoteca che stima i pagamenti mensili, può essere difficile vedere il quadro generale. I pagamenti su un'ipoteca con un tasso di interesse elevato e a lungo termine potrebbero facilmente raddoppiare l'importo del prestito o più, il che è generalmente indesiderabile.
Grazie alle complessità della contabilità di ammortamento, la maggior parte delle banche è molto rigida riguardo agli importi dei pagamenti. Alcune banche in realtà ammettono mutuatari che cercano di pagare in eccesso ogni mese con l'obiettivo di ripagare i loro mutui più rapidamente, mentre altri accettano pagamenti in eccesso, ma li tolgono alla fine del prestito, piuttosto che dare un mutuatario una pausa sul pagamento successivo . In altre parole, se un mutuatario effettua un grosso pagamento a dicembre, il conto per gennaio non sarà ridotto. Invece, il conto per il pagamento del mutuo finale sarà ridotto, abbreviando la durata del prestito. I mutuatari che prevedono di pagare al di sopra del minimo dovrebbero trovare un finanziatore che permetta questa pratica.