Co to jest ryzyko kredytu hipotecznego?

Ryzyko kredytu hipotecznego opisuje szersze konsekwencje ekonomiczne braku spłaty kredytów przez posiadaczy kredytów hipotecznych. W nowoczesnej gospodarce może to obejmować szeroki zakres ryzyka. Mówiąc najprościej, ryzyko kredytu hipotecznego po prostu odnosi się do ryzyka związanego z konkretnym kredytodawcą w związku z konkretną pożyczką mieszkaniową. W bardziej skomplikowanym sensie może odnosić się do ryzyka na rynku papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. W najbardziej ekstremalnym przypadku może odnosić się do ryzyka dla gospodarki jako całości.

Istnieje element ryzyka za każdym razem, gdy bank pożycza pieniądze właścicielowi domu. Najprostszym miernikiem ryzyka kredytu hipotecznego jest ryzyko niespłacenia przez właściciela domu; jest to zazwyczaj oceniane na podstawie kombinacji poziomu dochodu pożyczkobiorcy, kwoty pożyczki i ratingu kredytobiorcy, takich jak wynik FICO. Banki zazwyczaj oceniają ryzyko w bardziej wyrafinowany sposób, biorąc pod uwagę sytuację na rynku mieszkaniowym, co wpłynie na to, ile pieniędzy można odzyskać, jeśli hipoteka będzie musiała zostać zamknięta.

Proste porozumienie między pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą nie jest jednak jedynym ryzykiem kredytu hipotecznego. Wynika to z praktyki sekurytyzacji. Wiąże się to z gromadzeniem pieniędzy przez banki poprzez emisję papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Są to produkty finansowe, w przypadku których dochód ostatecznie pochodzi ze spłat kredytu hipotecznego przez klientów, co wiąże się z ryzykiem, że klienci mogą nie wywiązać się ze zobowiązań, a zatem nie będzie dochodu.

Zazwyczaj takie produkty obejmują pakowanie wielu hipotek razem w jedną pulę, a następnie dzielenie tej puli wśród wielu inwestorów. Każdy inwestor ma zatem prawo do niewielkiej części dochodu z każdej hipoteki w puli. Teoria jest taka, że ​​zmniejsza to ryzyko dla inwestorów, ponieważ mają oni mniej do stracenia z powodu niewykonania zobowiązania przez pojedynczego kredytobiorcę.

W rzeczywistości istnieją dwa elementy, które mogą zwiększyć tę formę ryzyka kredytu hipotecznego. Jednym z nich jest to, że czynnik, który wpływa na zdolność spłaty jednego kredytodawcy, taki jak bezrobocie lub rosnące stopy procentowe, może być szeroko rozpowszechniony, co oznacza, że ​​wielu kredytobiorców nie wywiązuje się jednocześnie. Po drugie, sposób, w jaki spakowane są hipoteki, może utrudnić ocenę poszczególnych rodzajów ryzyka kredytowego, a tym samym ogólnego poziomu ryzyka zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką.

W szerszym kontekście może to stanowić ryzyko dla kredytu hipotecznego dla całej gospodarki. W latach 2007–2008 wzrost poziomu niewykonania hipoteki spowodował problemy finansowe dla niektórych dużych banków, gdy zmuszono je do ponownej wyceny aktywów, w tym papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Ta przeszacowanie spowodowało problemy z płynnością niektórych banków i innych instytucji finansowych. Podczas gdy niektóre zakończyły działalność, inne otrzymały pomoc finansową od rządów krajowych w celu utrzymania systemu bankowego jako całości. Miało to konsekwencje dla finansów fiskalnych i obwiniano o pogorszenie deficytu publicznego.