Hvad er prioritetsrisiko?

Prioritetsrisikoen beskriver de større økonomiske konsekvenser af, at pantindehavere ikke tilbagebetaler deres lån. I den moderne økonomi kan dette dække en lang række risici. På det enkleste refererer realkreditrisikoen simpelthen til risikoen for en bestemt långiver på et specifikt boliglån. I en mere kompliceret forstand kan det henvise til risici på markedet for værdipapirer med sikkerhed i prioritetslån. I det mest ekstreme tilfælde kan det henvise til risici for en økonomi som helhed.

Der er et element af risiko, hver gang en bank låner penge til en boligejer. Det enkleste mål for realkreditrisiko er risikoen for, at husejeren ikke tilbagebetaler; dette vurderes normalt ved en kombination af låntagers indkomstniveau, lånebeløbet og låntagers kreditvurdering, såsom en FICO-score. Banker vil normalt vurdere risikoen i en mere sofistikeret forstand under hensyntagen til boligmarkedets tilstand, hvilket vil påvirke, hvor mange penge der kan inddrives, hvis pantet skal afskærmes.

Den ligefremme aftale mellem en låntager og en långiver er imidlertid ikke den eneste realkreditrisiko. Dette er på grund af praksis med securitisation. Dette indebærer, at pengeinstitutter samler penge ved at udstede pantebaserede værdipapirer. Dette er finansielle produkter, hvor indtægterne i sidste ende stammer fra kundernes pantebetaling, med den ledsagende risiko for, at kunderne kan misligholde, og indkomsten således ikke vil være der.

Normalt involverer sådanne produkter emballage af flere pantelån sammen i en enkelt pulje, hvorefter denne pulje deles mellem mange investorer. Hver investor har således rettighederne til en lille del af indkomsten fra hvert prioritetslån i puljen. Teorien er, at dette sænker risikoen for investorer, da de har mindre at tabe fra en individuel låntagers misligholdelse.

I virkeligheden er der to elementer, der kan øge denne form for realkreditrisiko. Den ene er, at en faktor, der påvirker en prioritetsindehaveres tilbagebetalingsevne, såsom arbejdsløshed eller stigende renter, kan være udbredt, hvilket betyder, at mange pantindehavere misligholder på samme tid. Det andet er, at den måde, hvorpå realkreditlån pakkes sammen, kan gøre det vanskeligere at vurdere de individuelle kreditrisici og dermed det overordnede risikoniveau for den prioriterede sikkerhed.

I en bredere sammenhæng kan dette udgøre en realkreditrisiko for hele økonomien. I 2007 til 2008 skabte stigende realkreditniveau niveauer økonomiske problemer for nogle større banker, da de blev tvunget til at revurdere aktiver inklusive prioritetslån. Denne opskrivning fik nogle banker og andre finansielle institutioner til at stå overfor likviditetsproblemer. Mens nogle gik ud af drift, fik andre økonomiske bistand fra nationale regeringer med henblik på at opretholde banksystemet som helhed. Dette havde konsekvenser for finanspolitikken og har fået skylden for at have forværret de offentlige underskud.