Che cos'è il rischio di credito ipotecario?
Il rischio di credito ipotecario descrive le più ampie conseguenze economiche del mancato rimborso da parte dei titolari di mutui. Nell'economia moderna, questo può coprire una vasta gamma di rischi. Nella sua forma più semplice, il rischio di credito ipotecario si riferisce semplicemente al rischio rappresentato da un prestatore specifico su uno specifico mutuo per la casa. In un senso più complicato, può riferirsi ai rischi nel mercato dei titoli garantiti da ipoteca. Nel caso più estremo, può riferirsi ai rischi per un'economia nel suo insieme.
C'è un elemento di rischio ogni volta che una banca presta denaro a un proprietario di casa. La misura più semplice del rischio di credito ipotecario è il rischio che il proprietario della casa non riesca a rimborsare; questo è di solito valutato da una combinazione del livello di reddito del debitore, dell'importo del prestito e del rating creditizio del debitore come un punteggio FICO. Le banche generalmente valutano il rischio in un senso più sofisticato, tenendo conto dello stato del mercato immobiliare, che influenzerà la quantità di denaro che può essere recuperata se il mutuo deve essere precluso.
L'accordo diretto tra un mutuatario e un creditore non è tuttavia l'unico rischio di credito ipotecario. Ciò è dovuto alla pratica della cartolarizzazione. Ciò comporta che le banche raccolgano denaro emettendo titoli garantiti da ipoteca. Si tratta di prodotti finanziari in cui il reddito deriva in ultima analisi da rimborsi ipotecari dei clienti, con il rischio che i clienti possano essere inadempienti e quindi il reddito non ci sarà.
Di solito, tali prodotti comportano il confezionamento di più mutui in un unico pool, dividendo quindi questo pool tra molti investitori. Ogni investitore ha quindi i diritti su una piccola parte del reddito derivante da ciascuna ipoteca nel pool. La teoria è che ciò riduce il rischio per gli investitori in quanto hanno meno da perdere a causa del default di un singolo mutuatario.
In realtà, ci sono due elementi che possono aumentare questa forma di rischio di credito ipotecario. Uno è che un fattore che influenza la capacità di rimborso del titolare di un mutuo, come la disoccupazione o l'aumento dei tassi di interesse, può essere diffuso, il che significa che molti possessori di mutui sono inadempienti allo stesso tempo. L'altro è che il modo in cui i mutui vengono impacchettati insieme può rendere più difficile la valutazione dei singoli rischi di credito e quindi il livello di rischio complessivo del titolo garantito da ipoteca.
In un contesto più ampio ciò può comportare un rischio di credito ipotecario per l'intera economia. Nel periodo 2007-2008, l'innalzamento dei livelli di insolvenza dei mutui ha creato problemi finanziari ad alcune grandi banche quando sono stati costretti a rivalutare le attività, compresi i titoli garantiti da ipoteca. Questa rivalutazione ha causato problemi di liquidità ad alcune banche e altri istituti finanziari. Mentre alcuni fallirono, altri ricevettero assistenza finanziaria dai governi nazionali nell'interesse del mantenimento del sistema bancario nel suo insieme. Ciò ha avuto conseguenze per le finanze fiscali ed è stato incolpato per il peggioramento dei disavanzi pubblici.