Qu'est-ce que le risque de crédit hypothécaire?
Le risque de crédit hypothécaire décrit les conséquences économiques plus larges de l'incapacité des emprunteurs à rembourser leurs emprunts. Dans l'économie moderne, cela peut couvrir un large éventail de risques. Dans sa forme la plus simple, le risque de crédit hypothécaire fait simplement référence au risque que représente pour un prêteur spécifique un prêt immobilier spécifique. De manière plus compliquée, il peut s'agir de risques sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires. Dans les cas les plus extrêmes, il peut s'agir de risques pour l'ensemble de l'économie.
Il y a un élément de risque chaque fois qu'une banque prête de l'argent à un propriétaire. La mesure la plus simple du risque de crédit hypothécaire est le risque de non remboursement du propriétaire; ceci est généralement évalué par une combinaison du niveau de revenu de l'emprunteur, du montant du prêt et de la cote de crédit de l'emprunteur, telle qu'un score FICO. Les banques évaluent généralement le risque dans un sens plus sophistiqué, en tenant compte de l'état du marché du logement, ce qui affectera le montant d'argent pouvant être récupéré si l'hypothèque doit être saisie.
L'accord simple entre un emprunteur et un prêteur n'est pas le seul risque de crédit hypothécaire, cependant. Cela est dû à la pratique de la titrisation. Cela implique que les banques collectent des fonds en émettant des titres adossés à des créances hypothécaires. Il s’agit de produits financiers dont les revenus proviennent en définitive des remboursements hypothécaires des clients, auxquels s’ajoute un risque de défaillance des clients et donc d’absence de revenus.
Habituellement, ces produits impliquent de regrouper plusieurs hypothèques dans un même pool, puis de diviser ce pool entre de nombreux investisseurs. Chaque investisseur a donc droit à une infime proportion du revenu de chaque hypothèque du pool. La théorie est que cela réduit le risque pour les investisseurs car ils ont moins à perdre d'un emprunteur défaillant.
En réalité, deux éléments peuvent accroître cette forme de risque de crédit hypothécaire. La première est qu'un facteur qui affecte la capacité de remboursement d'un créancier hypothécaire, tel que le chômage ou la hausse des taux d'intérêt, peut être généralisé, ce qui signifie que de nombreux créanciers hypothécaires échouent en même temps. L'autre est que la façon dont les prêts hypothécaires sont emballés ensemble peut rendre plus difficile l'évaluation des risques de crédit individuels et donc du niveau de risque global du titre adossé à un prêt hypothécaire.
Dans un contexte plus large, cela peut présenter un risque de crédit hypothécaire pour l'ensemble de l'économie. De 2007 à 2008, la hausse des défauts de paiement des prêts hypothécaires a créé des problèmes financiers pour certaines grandes banques lorsqu'elles ont été contraintes de réévaluer des actifs, notamment des titres adossés à des créances hypothécaires. Cette réévaluation a amené certaines banques et autres institutions financières à faire face à des problèmes de liquidité. Si certains ont cessé leurs activités, d'autres ont bénéficié d'une assistance financière de la part des gouvernements nationaux afin de préserver le système bancaire dans son ensemble. Cela a eu des conséquences sur les finances publiques et est à l'origine de l'aggravation des déficits publics.