Co to są przedpłacone odsetki?
Pod względem finansowym odsetki to ustalona kwota płacona za wykorzystanie pieniędzy, zwykle procent pożyczonych lub pożyczonych pieniędzy. Odsetki są wypłacane z dołu lub po fakcie, ponieważ nie są należne, dopóki pieniądze nie zostaną wykorzystane. Przedpłacone odsetki to odsetki zapłacone przed terminem wymagalności. Jednym z najczęstszych miejsc, w których naliczane są odsetki z góry, jest zaciągnięcie hipoteki na nieruchomości.
Przedpłacone odsetki od kredytu hipotecznego są zwykle pobierane w momencie zamknięcia kredytu hipotecznego i obejmują kwotę odsetek, które będą należne przez pozostałą część miesiąca, w którym kończy się pożyczka. Na przykład, jeżeli pożyczka zostanie zamknięta w dniu 15 października, pożyczkodawca zatrzyma odsetki w okresie od 15 października do 31 października, które zwykle byłyby należne w dniu płatności 1 listopada. Nowe pożyczki zazwyczaj jednak nie wymagają płatności do końca pierwszego pełnego miesiąca, który w powyższym przypadku byłby 1 grudnia. Daje to pożyczkodawcy czas na założenie konta i rozpoczęcie regularnych płatności.
Inna forma przedpłaconych odsetek naliczana od niektórych transakcji związanych z nieruchomościami nazywana jest punktami dyskontowymi lub opłatami za udzielenie kredytu. Punkty są w rzeczywistości odsetkami płaconymi z góry w celu wykupienia oprocentowania lub uzyskania niższej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego. Mogą być naliczane zarówno za nowe zakupy, jak i refinansowane kredyty hipoteczne i są oparte na odsetku kwoty hipoteki. Jeśli pożyczkodawca naliczy trzy punkty za hipotekę w wysokości 100 000 USD (USD), wówczas nalicza 3 000 USD z góry opłaconych odsetek.
Osoba powinna jednak być bardzo ostrożna, zgadzając się na płacenie punktów. W Stanach Zjednoczonych przeciętny właściciel domu przeprowadza się lub dokonuje refinansowania w ciągu pięciu lat. Ważne jest, aby obliczyć różnicę w wysokości odsetek, które byłyby zapłacone od pożyczki bez stopy zdyskontowanej, i porównać ją z kwotą odsetek, które zostałyby zapłacone według nowej stopy powiększonej o kwotę wypłaconą w punktach.
Niektóre kraje, takie jak Belgia, Dania, Grecja, Irlandia, Włochy, Holandia, Norwegia, Szwecja, Szwajcaria i Stany Zjednoczone zezwalają na odliczenie podatku dochodowego w przypadku płatności odsetek od kredytów hipotecznych zarówno dla osób fizycznych, jak i przedsiębiorstw. Inne jurysdykcje, takie jak Wielka Brytania, zezwalają jedynie na odliczanie odsetek od kredytów hipotecznych dla przedsiębiorstw. Co do zasady odliczenie nie obejmuje jednak odsetek przedpłaconych, a jedynie odsetki, które powinny zostać naliczone za bieżący rok. Przedpłacone odsetki będą podlegały odliczeniu w roku, w którym należało je oszacować.
Kodeks podatkowy Stanów Zjednoczonych stanowi jeden wyjątek od tej zasady, w przypadku przedpłaconych odsetek w postaci punktów dyskontowych płaconych za hipotekę w celu zabezpieczenia miejsca zamieszkania. Jeśli jest to zakup początkowy, wówczas podatnik ma możliwość odebrania wszystkich punktów zapłaconych w roku zakupu lub amortyzacji punktów przez cały okres użytkowania hipoteki lub do momentu jej spłacenia. Punkty zapłacone za nieruchomość służbową lub na wynajem lub za refinansowanie miejsca zamieszkania muszą być amortyzowane.