O que é uma Portaria de Zoneamento?
Uma ordenança de zoneamento é a codificação formal de políticas de uso da terra para uma cidade, distrito, condado ou outra unidade do governo. O objetivo de uma lei de zoneamento é estabelecer usos permitidos para as terras cobertas pela lei e distinguir entre os diferentes tipos de usos que podem ser incompatíveis. Além de definir tipos específicos de uso da terra, as ordenanças de zoneamento também geralmente dividem uma região em “zonas” onde certos tipos de uso permitido podem ocorrer, o que explica o nome.
Historicamente, uma vez que as pessoas compravam terras, eram amplamente permitidas a fazer o que quisessem. Alguém poderia construir uma casa, instalar um curtume, iniciar uma fábrica ou utilizar uma área para agricultura. Com o tempo, as cidades começaram a impor restrições de construção com o objetivo de proteger a segurança pública e, no início dos anos 1900, várias cidades criaram ordenanças de zoneamento especificamente para lidar com vários tipos de uso da terra.
Dentro de uma lei de zoneamento, a lei geralmente distingue entre uso residencial, residencial de alta densidade, comercial, industrial leve, industrial, agrícola e outros tipos de uso da terra. A lei fornece definições claras, que geralmente incluem a quantidade de metragem quadrada que pode ser construída dentro de uma zona específica e os tipos de atividades que podem ocorrer em cada zona. Em um distrito residencial convencional, o zoneamento é geralmente projetado para criar baixa a média densidade, o que pode incluir duplex e residências unifamiliares. Por outro lado, residências comerciais ou de alta densidade podem permitir muito mais unidades no mesmo espaço.
Quando uma ordenança de zoneamento é formulada, geralmente reflete o fato de as pessoas acharem certos tipos de atividades conflitantes. Por exemplo, uma fábrica não seria uma adição bem-vinda a um bairro residencial, enquanto que em um distrito de trabalho ao vivo que inclui zoneamento comercial e residencial misto, uma torre de escritórios pode ser vista como uma fonte de conflito. As ordenanças de zoneamento são projetadas para separar diferentes tipos de uso para evitar conflitos.
Essas ordenanças também podem preservar certos ideais estéticos, como o desejo de manter estruturas em bairros residenciais com menos de três andares e, em alguns casos, também podem ser tratadas questões de segurança pública. Por exemplo, uma lei de zoneamento pode exigir a instalação de luzes de rua especializadas em distritos comerciais, para que seja mais seguro sair à noite.
As ordenanças de zoneamento estão sendo constantemente alteradas para refletir as crenças mutáveis sobre como a terra deve ser usada e como as comunidades devem lidar com as mudanças nas normas sociais. A versão mais atual geralmente está arquivada nos escritórios do governo local e, como regra geral, o zoneamento de um imóvel só pode ser alterado quando o proprietário solicita uma alteração de zoneamento; nesse caso, o proprietário geralmente precisará apresentar evidências de apoio à mudança em uma audiência pública.