Was ist Sale and Rent Back?
Ein Sale and Rent Back ist eine Art Immobiliengeschäft, bei dem ein Eigentümer ein Grundstück an einen Käufer verkauft, mit dem ausdrücklichen Zweck, das Grundstück nach dem Verkauf zu vermieten oder zu leasen. In der Regel müssen bei dieser Art der Vereinbarung die Bedingungen des Leasing- oder Mietvertrags im Voraus ausgehandelt werden, damit die beiden Parteien zu einem für beide Seiten vorteilhaften Aktionsplan gelangen können. Während ein Immobilienverkauf und eine Rückmietvereinbarung sehr gut funktionieren können, birgt die Strategie ein gewisses Risiko.
Im Rahmen des Sale-and-Rent-Back-Ansatzes verpflichtet sich der neue Eigentümer, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum an den früheren Eigentümer zurück zu vermieten oder zu leasen. Diese Regelung ermöglicht es in einigen Fällen, dass der frühere Eigentümer als Mieter mehrere Jahre auf dem Grundstück verbleibt. Zu anderen Zeiten ist der Zweck dieser Art von Vereinbarung, einem ehemaligen Eigentümer einen längeren Zeitraum zur Verfügung zu stellen, um einen Umzug an einen neuen Standort zu arrangieren. Zum Beispiel kann jemand, der in ein paar Monaten im ganzen Land umziehen möchte, den Verkauf seines Eigenheims jetzt arrangieren, mit der Maßgabe, dass der neue Eigentümer dem Verkäufer gestattet, das Eigentum in dieser Zwischenzeit zu vermieten. Während dieser Zeit findet der Verkäufer ein neues Zuhause und beginnt, seine Sachen an den neuen Ort zu liefern, ohne dass ein Umzug in wenigen Tagen durchgeführt werden muss.
Die Sale and Rent Back-Regelung kann auch hilfreich sein, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht mehr finanziell warten oder die mit dem Eigentum verbundenen Grundsteuern nicht mehr verwalten kann. Hier übernimmt der neue Eigentümer diese Verantwortung und entlastet den früheren Eigentümer. Gleichzeitig erhält der neue Eigentümer sofort einige Einkünfte aus dem Grundstück, da der frühere Eigentümer es für einen bestimmten Zeitraum mietet oder pachtet.
Während ein Verkauf und eine Rückmiete sehr gut funktionieren können, sind einige potenzielle Risiken zu berücksichtigen. Für den Fall, dass der neue Eigentümer die Immobilie während des Mietverhältnisses des früheren Eigentümers veräußert, kann die Vereinbarung für nichtig erklärt werden, was es erforderlich macht, einen neuen Mietvertrag auszuhandeln, der möglicherweise günstige Bedingungen enthält oder nicht. Sollte der neue Eigentümer mit der Finanzierung, die zur Sicherung der Immobilie verwendet wurde, in Verzug geraten, besteht eine gute Chance, dass die Bank oder das Finanzierungsunternehmen, die bzw. das die Schulden hält, die Immobilie ausschließen und zum Verkauf anbieten würde. Dies könnte auch bedeuten, dass der Mieter dies tun müsste schnell bewegen. Die Berücksichtigung dieser Art von Bedenken ist wichtig, wenn die Durchführbarkeit eines Verkaufs und einer Rückmietung untersucht wird, und wenn ein Notfallplan erstellt wird, der umgesetzt werden kann, falls ein unvorhergesehener Umstand eintritt, der die Anwesenheit des Mieters auf dem Grundstück bedroht.