Was sind die Elemente eines Leerverkaufspakets?
Ein Leerverkaufspaket bezieht sich auf einen Vorschlag an einen Kreditgeber, der ein Angebot zum Kauf eines Hauses vor Zwangsvollstreckung enthält. Die Laufzeit ergibt sich aus der Tatsache, dass das Angebot geringer ist als der Auszahlungsbetrag und ein Mangel für den Kreditgeber ist. Bei einem Leerverkauf enthält ein Angebotspaket mehrere feste Elemente und eine Vielzahl von Belegen.
Leerverkäufe sind ein alternativer Weg zur Zwangsvollstreckung, eine erzwungene Rückgabe einer Immobilie an den Kreditgeber aufgrund mangelnder Bezahlung. Zwangsvollstreckungen sind ernste Probleme für den Hausbesitzer, den Kreditgeber und die Gemeinde. Um diese potenziellen Mehrfachverluste abzumildern, wird der Kreditgeber erwägen, weniger als die vollständige Zahlung zu erhalten, um die Kosten und die negative Publizität einer Zwangsvollstreckung sowie den anhaltenden Zeit- und Geldverlust aufgrund der Kosten des nichtproduzierenden Vermögenswerts zu vermeiden.
Die Mindestbestandteile eines Leerverkaufspakets werden vom Kreditgeber festgelegt. In der Regel enthält das Paket ein oder mehrere Einführungsschreiben. Hierbei kann es sich um ein Ermächtigungsschreiben handeln, das es einem Dritten ermöglicht, im Namen des Kreditnehmers zu verhandeln, ein Begleitschreiben, in dem der Inhalt des Pauschalangebots zusammengefasst ist, und sehr häufig um ein Härteschreiben des Kreditnehmers, in dem die Notwendigkeit eines Leerverkaufs und die Gründe für den Leerverkauf angegeben werden Der Hausbesitzer kann die Zahlungen nicht leisten.
Das Leerverkaufspaket wird den Härtefallbrief mit Kontoauszügen, Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und anderen Dokumenten untermauern, um die Bedürfnisse des Hausbesitzers nachzuweisen. Andere Anforderungen können die W-2 des Kreditnehmers, Stromrechnungen und Zeichenreferenzen umfassen. Annullierte Schecks oder gestempelte Quittungen bieten einen Nachweis für die Zahlung von Stromrechnungen und können vom Kreditgeber als Nachweis dafür akzeptiert werden, dass der Kreditnehmer zu Hause wohnt.
Zusätzliche Dokumente können dem Kreditgeber dabei helfen, die verfügbaren Optionen und Kosten zu bewerten. Abhängig vom Kreditgeber hilft eine Einschätzung oder die Preiseinschätzung eines Maklers dabei, den Wert des Eigenheims im aktuellen Zustand und auf dem Markt zu ermitteln. Alle am Haus durchgeführten Inspektionen sollten eingeschlossen sein. Das Angebotsformular eines Auftragnehmers belegt die Kosten, die erforderlich sind, um das Haus auf die erwarteten Codes und Standards der Nachbarschaft zu bringen.
Der Kreditnehmer kann zusätzliche Dokumente beifügen, die einen niedrigeren Wert für das Haus belegen, und behaupten, dass der Kreditgeber in einer schlechteren Position ist, wenn die Zwangsvollstreckung des Hauses verfolgt wird. Zu den Dokumenten, die dem Leerverkaufspaket hinzugefügt wurden, könnten Zitate von Verstößen gegen den Kodex für die Immobilie, ein Bericht der Sheriff-Abteilung, in dem die Wohnsitze von Sexualstraftätern in der Nähe aufgeführt sind, oder das Vorhandensein von umweltbedingten oder schädlichen Elementen wie einer nahe gelegenen Industrieanlage oder einer stark befahrenen Autobahn gehören. Der Hausbesitzer möchte auch eine Erklärung über verborgene Mängel oder Probleme mit dem Haus einreichen, die nur der Hausbesitzer kennt und offenlegen muss.
Der Immobilienmakler wird den Listungsvertrag und die Zusammenfassungen der letzten Häuser desselben Typs in der Nähe des betreffenden Hauses vorlegen. Der Agent wird in der Regel eine ausgeführte Kopie des Leerverkaufsangebots und der Abrechnungsunterlagen beifügen. Eine Kopie der Auszahlungsanforderung an den Kreditgeber und die Antwort des Kreditgebers ist enthalten. Eine ordnungsgemäße Präsentation des Leerverkaufspakets kann eine positivere Reaktion des Kreditgebers ermöglichen und sollte allen Beteiligten helfen, die Vorgehensweise zu verstehen.